<<
>>

Ипотечные операции коммерческих банков

В Российской Федерации в настоящее время ипотечных банков очень мало, как правило, ипотечные кредиты выдают универсальные банки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка.

Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций коммерческого банка рассмотрим структуру операций банка (рис. 6). На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование относится к среднесрочным и долгосрочным ссудам, выдаваемым коммерческим банком юридическим и физическим лицам.

Рис. 6. Место ипотечного кредитования в совокупности операций коммерческого банка

В соответствии с рис. 6 можно выявить основные особенности, которые присущи данному типу активных операций. Одной из основных особенностей ипотечного кредита, возникающего в результате заключения кредитного договора, является то, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.

Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются: изменение условий эксплуатации объекта недвижимого имущества, могущее повлечь за собой изменение его оценочной стоимости; изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций коммерческих банков; изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска по данному виду кредита и др.

Другой не менее важной особенностью для банка является необходимость построения политики формирования пассивов с учетом структуры кредитного портфеля. На наш взгляд, усиливается ответственность банка перед своими кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле.

Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк.

Ипотечный кредит как разновидность операций коммерческого банка

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических, гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, возникают трудности с формированием каналов сбыта, проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно.

Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия

1.

<< | >>
Источник: Конспект лекций по банковскому делу. 2020

Еще по теме Ипотечные операции коммерческих банков:

  1. 2.1. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании
  2. § 3. Понятие кредитной операции
  3. 1. Платежные услуги в отношениях с клиентами - коммерческими организациями
  4. Место договора банковского счета в системе банковских услуг, банковских сделок, банковских операций.
  5. Глава III. Изменение и расторжение договора на выдачу, использование и обслуживание банковской карты. Защита прав клиента (держателя карты) и коммерческого банка
  6. Отечественные тенденции ипотечного кредитования
  7. Отечественные схемы ипотечного кредитования
  8. Американская схема ипотечного кредитования
  9. Основные условия и перспективы развития ипотечного рынка в России
  10. Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования
  11. Общие принципы ипотечного кредитования в Европе
  12. Регионы как участники ипотечного кредитования