<<
>>

Основные проблемы, направления и перспективы применения экономических методов управления жилищным рынком и жилищным строительством

Первый этап реформ в России связан с созданием условий функционирования общественного производства в рыночных отношениях. На втором этапе на передний план выходят проблемы эффективности управления

32 общественным производством и построения устойчивой модели организации экономики в целом и отдельных ее элементов в частности.

Управление - комплексная система мер воздействия управляющего субъекта на управляемый объект посредством определенных методов, способов достижения цели. Предпочтение экономическим методам управления в создавшихся условиях обусловлено характером рыночных отношений, при которых построение системы хозяйствования основывается на механизме действия экономических законов. Определение экономических методов управления дает в своей работе Збрицкий А.А.: «Под экономическими методами управления понимаются способы и приемы воздействия на объект управления, основанные на использовании экономических законов...»11.

Развитию экономических методов управления в жилищной сфере и жилищном строительстве последнее время уделялось особое внимание. Данной проблеме посвящены работы Белоусова Н.М., Головина Ю.В., Солунского А.И., Збрицкого А.А., защищены диссертации Сафаргалиевым И.М., Коптевой Е.П., Латкиным А.А., Богомоловой Н.Ю. и другими. Сравнительному анализу методов управления строительством в России и в западных странах посвящены работы Казанского Ю.Н. и Ковальского М.И.

Суть экономических методов управления жилищным рынком состоит в разработке и применении таких управленческих решений (методов воздействия на объект), которые бы максимально учитывали экономические законы и особенности внутренних закономерностей, протекающих в жилищной сфере. Управленческие решения, направленные на устранение или смягчение факторов, отрицательно влияющих на систему, на создание благоприятных условий для развития необходимых параметров, приводящих к установлению равновесия системы на качественно новом уровне, соответствующем поставленным задачам, способны существенно повысить эффективность uЗбрицкий А.А.

Усиление экономических методов управления в строительстве. И., Изд-во Иркутского Университета, 1990, с. 15

33 функционирования управляемого объекта. Отрицательной стороной экономических методов управления является принятие решений, основанных на недостаточном познании и понимании экономических законов, внутренних и внешних взаимосвязей, имеющих место в системе и воздействующих на нее.

Применение экономических методов управления жилищным рынком можно условно разделить на два уровня:

I) государственный (федеральный, региональный, муниципальный) - макроуровень;

II) субъектов экономической деятельности (предприятий, организаций, население) - микроуровень.

Особенности управления на каждом уровне выражаются: в постановке целей, различии механизмов применения экономических методов управления, характере воздействия на управляемый объект.

Основной задачей государственного управления жилищным рынком является максимальное удовлетворение потребности в жилье граждан, через создание благоприятных сбалансированных условий для развития и функционирования жилищного рынка в целом и отдельных его частей в частности, путем прямого или косвенного воздействия на формирование основных параметров, способствующих установлению равновесия на качественно новом уровне, соответствующем поставленным целям. Государственное управление жилищным рынком осуществляется через воздействие на экономические субъекты. В то же время, рыночные отношения ограничивают степень вмешательства государства в деятельность экономических субъектов, поэтому государственное управление жилищным рынком осуществляется преимущественно экономическими методами. В функции государства, в первую очередь, входит установление четких, нормативно закрепленных правил функционирования жилищного рынка, каждого его элемента и деятельности экономических субъектов в нем.

К основным экономическим методам государственного управления относятся:

- налоговое регулирование;

- регулирование через разработку и внедрение различных норм, правил и нормативов;

- анализ, планирование и прогнозирование макроэкономических показателей развития жилищного рынка, выработка стратегии развития, постановка государственных задач на макро уровне;

- стимулирование деятельности экономических субъектов, способствующей решению государственных задач в области жилищной политики через предоставление льгот, заказов и иных методов экономического поощрения;

- регулирование земельных отношений;

- стимулирование развития конкуренции на рынке жилья;

- регулирование инвестиционной деятельности на рынке жилья, создание условий для развития воспроизводственного процесса;

- внедрение и стимулирование развития различных механизмов, способствующих решению жилищных проблем населения и расширению деятельности экономических субъектов жилищного рынка в условиях ограниченности государственного участия и финансирования, и, прежде всего, это - система краткосрочного кредитования строительства жилья и долгосрочного кредитования населения на приобретение жилья, основанная на применении механизма ипотеки;

- применение информационных систем, моделирование и программирование.

Воздействие государства на управляемую систему - жилищный рынок, выражается, как прямо, через деятельность государственных органов

различных уровней, так и косвенно, когда государство само выступает в роли экономического субъекта, участника жилищного рынка, или через практику применения экономических механизмов, стимулирующих деятельность экономических субъектов в определенных направлениях.

Управление жилищным рынком с точки зрения экономических субъектов носит совершенно иной характер. Их целью является получение выгод и материальных благ, удовлетворение собственных потребностей. Воздействие на жилищный рынок осуществляется косвенным образом через постановку и решение собственных задач. Для экономических субъектов жилищный рынок является опосредованно управляемым объектом. Управляя предприятием, используя различные методы, в том числе экономические, участники жилищного рынка косвенно, через собственную деятельность, оказывают воздействие на управляемый объект - жилищный рынок, во многом определяя его параметры и направление развития. В конечном итоге, суммарное воздействие на жилищный рынок отдельных субъектов складывается в общую внутреннюю экономическую систему управления жилищным рынком на микро уровне.

Экономические субъекты, участники рынка, включая население, используют в своей деятельности, следующие основные экономические методы:

- управление сбытом, маркетинг, мониторинг;

- управление затратами;

- управление инвестиционными проектами;

- анализ хозяйственной деятельности;

- планирование, прогнозирование, разработка стратегии, бизнес планирование;

- применение информационных систем, моделирование и программирование;

- прочее внутрифирменное управление.

C точки зрения двух уровней рассмотрим особенности применения и характер влияния указанных методов на управляемую систему - жилищный рынок.

Метод налогового регулирования как способ воздействия на жилищный рынок доступен прямо только на уровне государства, оказывая существенное влияние на параметры и направление развития системы.

Налоговое регулирование или стимулирует, или ограничивает деятельность экономических субъектов. Национальная налоговая политика может благоприятствовать жилищному сектору по нескольким направлениям. Применение налоговых льгот в жилищном строительстве стимулирует его объемы и снижает совокупные затраты на возведение объектов. Налоговые льготы по жилищному строительству для населения и юридических лиц увеличивают платежеспособный спрос, расширяют рынки сбыта для строительных предприятий. К благоприятствующим факторам относятся: освобождение от налогообложения процентов и платежей по займам, расходов на приобретение жилья, освобождение от налогообложения доходов от продажи жилья, освобождение от налогообложения выплат по ипотечным кредитам населения. Многие налоговые стимулы в настоящий момент действуют в России и оказывают положительное влияние на развитие жилищной сферы. Стимулирование инвесторов в жилищном секторе может осуществляться, например, через применение ускоренной амортизации жилья, что позволит снизить требования инвесторов к доходу и повысить уровень его капитализации, а это увеличит темпы и объемы строительства жилья. Льготы по строительству жилья с привлечением бюджетных средств, являются нормой, стимулирующей государственное строительство жилья. Рост налогообложения жилищной собственности (налог на имущество) приводит к снижению доходов от использования жилья, предложению жилья (снижению темпов строительства) и падению цен на объекты жилья. Политика государства в области налогообложения объектов собственности, в частности, жилищного , фонда, оказывает прямое влияние на объемы и качество жилищного фонда,

стимулирует или снижает интерес к сохранению, использованию и содержанию объектов, а также влияет на ценовые условия.

Основная проблема применения данного метода заключается в соответствии действующей налоговой системы целям и задачам государственной жилищной политики. Совершенствование метода налогового регулирования связано с устранением отставания налоговой системы от изменяющихся условий равновесия параметров на рынке жилья.

Применение метода регулирования через установку норм и нормативов различно для рассматриваемых уровней. На государственном уровне это важный инструмент управления жилищным рынком. Применение норм и нормативов в сметных расчетах, при расчетах арендной платы за пользование государственной недвижимостью, квартирной платы, в архитектуре и градостроительстве оказывает существенное влияние на процессы, протекающие на рынке жилья. Применением норм, правил и нормативов государство призвано упорядочить деятельность участников жилищного рынка. Примером тому может служить порядок лицензирования отдельных видов деятельности, устанавливающий единые нормы и правила допуска экономических субъектов к операциям на жилищном рынке. Влияние нормативного метода на жилищный рынок может быть различно. Так, ужесточение правил и завышение норм и нормативов приводит к снижению активности экономических субъектов на данном рынке в целом или в определенных направлениях, а в частности, может привести к росту цен предложения на рынке жилья и рынке жилищных услуг и наоборот. Не эффективное государственное регулирование и нормирование оплаты жилья (квартирной платы), как это имеет место в России, приводит к существенным искажениям в ценообразовании и диспропорциям на жилищном рынке. В жилищном строительстве данное влияние, в основном, распространяется на уровень расходов на строительно-монтажные работы и на сужение или расширение рынков сбыта через колебания цен.

Отрицательным моментом применения данного метода является не адекватность действующих норм, правил и нормативов быстро меняющейся ситуации на жилищном рынке.

Применение нормативного метода на уровне экономических субъектов (предприятий и организаций) незначительно влияет на состояние системы жилищного рынка, т.к. оказывает влияние на положение непосредственно предприятия и включается в систему общего внутрифирменного планирования.

Методы анализа, расчетного моделирования, информационного обеспечения, планирования и прогнозирования связаны с управлением макроэкономическими показателями на рынке жилья на уровне государства.

На основании анализа основных параметров и тенденций на рынке жилья и рынке жилищных услуг формируются управленческие решения, направленные на устранение возникших диспропорций и на решение задач государственной жилищной политики. Именно на государственном макро уровне происходит выработка основной стратегии развития градостроительства и формирование механизмов, влияющих на основные параметры жилищного рынка. Основная проблема применения указанных методов связана с принятием управленческих решений, основанных на недостаточно полном и правильном анализе показателей и неверной трактовке основных внутренних и внешних взаимосвязей системы жилищного рынка. При этом неправильно сформулированные управленческие решения могут нанести существенный вред и снизить эффективность функционирования системы, усилить ее разбалансированность.

На микро уровне экономических субъектов влияние указанных выше методов на систему жилищного рынка оказывается также опосредованно. Однако, результат анализа, планирования и прогнозирования деятельности каждого экономического субъекта, в том числе подрядных организаций, выражается в выработке стратегических направлений их деятельности на рынке жилья. Так, результатом применения этих методов на уровне субъектов могут быть выработаны решения об инвестициях в жилищное строительство,

реконструкцию, ремонт, в сферу жилищных услуг или решения об изменении направлений деятельности на рынке жилья.

Метод стимулирования и поощрения деятельности экономических субъектов в заданных направлениях государственной жилищной политики, при его эффективном применении, также оказывает существенное влияние на развитие жилищного рынка. В частности, применение льгот для жилищно­строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, кондоминиумов оказывает непосредственное влияние на ценообразование и развитие жилищных услуг. Стимулирование деятельности малых предприятий на рынках жилищных услуг, подрядных работ повышает конкуренцию и качество жилья и жилищных услуг, что влияет на уровень цен. Применение льгот для различных категорий населения приводит к расширению спроса за счет увеличения платежеспособности. Основные направления совершенствования данного метода лежат в плоскости гибкости и соразмерности применения указанных стимулов и поощрений.

На микро уровне экономических субъектов данный метод входит во внутрифирменное планирование и не оказывает самостоятельного влияния на жилищный рынок.

Регулирование земельных отношений через установление норм, правил зонирования, через ценообразование на земельные ресурсы, налогообложение оказывает очень существенное влияние на жилищный рынок, так как напрямую увязано с предложением жилищного фонда, строительством жилья. Прямое влияние на предложение жилищного фонда проявляется в показателях объемов, качества, цены. Государственное ограничение коммерческого земельного оборота под жилищное строительство существенно снижает фактор рыночного регулирования сбалансированности на рынке жилья и может привести к установлению диспропорций.

Для экономических субъектов ограничения на земельном рынке выражаются в ограничении или переориентации их деятельности, т.е. возможности данного рынка не могут быть использованы в полной мере.

Применение метода стимулирования и развития конкуренции на жилищном рынке на уровне государства выражается, прежде всего, в развитии использования конкурсов и тендеров на строительство жилья, при продаже или сдаче в аренду недвижимости, при заключении контрактов на проведение подрядных работ. Применение метода конкурсного отбора на государственном уровне призвано компенсировать отрицательные факторы в ценообразовании и повысить эффективность использования государственной собственности. Развитие конкуренции на жилищном рынке и государственные мероприятия в этом направлении - ограничение естественных монополий, развитие и поощрение создания новых участников жилищного рынка, эти мероприятия приводят к снижению цен и повышению качества, как жилищного фонда, так и жилищных услуг. Применение данного метода на уровне субъектов оказывает влияние только в составе общего внутрифирменного управления.

Управление инвестиционной деятельностью, как на уровне государства, так и на уровне экономических субъектов, оказывает непосредственное влияние на жилищный рынок. Результатом становится качественное изменение, как жилищного фонда, так и рынка жилищных услуг. Создавая благоприятный инвестиционный климат для экономических субъектов жилищного рынка, государство во многом решает основную задачу приведения системы жилищного рынка в равновесие, когда основные его параметры сбалансированы по объемам, качеству, ценам, спросу и предложению. Такое же влияние оказывает инвестиционное управление на уровне экономических субъектов, когда, подчиняясь экономическому закону материальной заинтересованности и выгоды, работая в условиях сложившегося инвестиционного климата, участники жилищного рынка опосредованно регулируют соотношения параметров этого рынка, в свою очередь, сами, подчиняясь его условиям.

Управление жилищным рынком через использование финансово­кредитных механизмов и одного из самых эффективных - ипотечного кредитования, является в настоящий момент одним из наиболее перспективных экономических методов. Анализ показателей (Таблицы 3 и 4) современного состояния жилищного рынка России выявил наличие неудовлетворенного потенциального спроса на качественные новые объекты жилищного фонда и создаваемые им жилищные услуги, как со стороны населения, так и со стороны инвесторов. Однако, основными факторами, препятствующими его удовлетворению, являются недостаточный уровень платежеспособности населения и предприятий, не располагающих в условиях ограниченности государственных ресурсов достаточными собственными, отсутствие полноценного рынка жилищных услуг, недостаток финансовых ресурсов аккумулируемых финансово-кредитными учреждениями. Финансово­кредитный ипотечный механизм, регулируемый государством, в совокупности с реформами ЖКХ, жилищного строительства, финансово-кредитной системы способен снизить уровень диспропорции и вывести систему жилищного рынка на качественно новую ступень развития. Как свидетельствуют приведенные выше цифры, очень небольшое количество граждан России способно решать жилищную проблему самостоятельно, не прибегая к участию государства. Международная практика показывает, что государство способно обеспечить жильем очень небольшую часть населения - самых малоимущих и социально не обеспеченных граждан. Остальное население страны способно и должно при определенных обстоятельствах самостоятельно решать жилищную проблему. Развитие и внедрение механизма ипотечного кредитования создает именно такие условия, при которых население полностью или частично за счет собственных ресурсов способно решать жилищный вопрос.

Применение механизма ипотечного кредитования особенно важно в области государственного управления, т.к. для экономических субъектов, действующих на рынке жилья, внедрение механизма ипотеки рассматривается, в основном, с точки зрения возможности получения доходов, расширения

рынков сбыта (маркетинг), а также с точки зрения доступности кредитных ресурсов. Механизм ипотечного кредитования оказывает существенное и прямое воздействие на жилищный рынок - его объемы, качественный состав и цены, т.к. непосредственно воздействует на формирование, как спроса, так и предложения жилья и жилищных услуг на рынке.

1.3

<< | >>
Источник: Печатникова Светлана Михайловна. Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма ипотечного кредитованиия. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 2003. 2003

Еще по теме Основные проблемы, направления и перспективы применения экономических методов управления жилищным рынком и жилищным строительством:

  1. Основные направления и перспективы практического применения системы оценочных и сравнительных показателей в управлении жилищным рынком
  2. Глава 2 Применение экономических методов управления жилищным рынком на примере жилищной ипотеки
  3. Печатникова Светлана Михайловна. Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма ипотечного кредитованиия. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 2003, 2003
  4. Жилищное ипотечное кредитование - эффективный инструмент управления жилищным рынком
  5. 2.2. Основные особенности кредитования жилищного строительства
  6. Роль и значение государственного управления жилищным рынком
  7. Глава 1 Организация и управление жилищным рынком
  8. Жилищное ипотечное кредитование как элемент системы жилищного финансирования
  9. 3.1 Обоснование системы оценочных и сравнительных показателей готовности региональных рынков к применению жилищной ипотеки
  10. Основные принципы организации и механизм функционирования жилищного рынка в России
  11. Глава 3. Экономический механизм распространения жилищного ипотечного кредитования в регионы России
  12. Основные условия и перспективы развития ипотечного рынка в России