<<
>>

Основные условия и перспективы развития ипотечного рынка в России

Рассмотренная выше структура организации ипотечного рынка трансформируется в конкретные модели и схемы, наиболее адаптированные к сложившимся экономическим, историческим и политическим условиям тех территорий, на которых они функционируют.

На стабильности, малой степени рискованности технологий в достаточно долговременном периоде, определении эффективного источника постоянной пополняемости кредитно-финансовых ресурсов для ипотечных операций и всей совокупности выше перечисленных факторов базируется выбор модели ипотечной схемы жилищного инвестирования. Анализ современных ипотечных моделей и схем, принципов их формирования и факторов, влияющих на их функционирование, позволяет

определить базовые условия и направления формирования института ипотеки в России. Имея в виду, что становление института ипотеки в России происходит в условиях достаточной степени развитости этой системы в странах Европы и Америки, формирование концепции развития ипотеки должно учитывать новейшие инвестиционные технологии в этой области. Ресурсное обеспечения кредита, новые технологии образования денежных потоков для выдачи ипотечных кредитов, степень и качество участия кредитного учреждения, заемщика в процессе инвестирования являются наиболее системообразующими факторами ипотечного рынка.

На современном этапе условно выделяют две основные схемы организации ипотечного рынка: одноуровневая и американская (двухуровневая) схема с вторичным рынком ипотечного кредита, различающиеся по следующим основным признакам: по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования и участию или не участию заемщика в образовании организационно-правовой формы кредитного института и его финансовых активов.

Одноуровневая схема ипотечного кредитования (Схема “А”) характерна для стран западной Европы (Дании, Германии, Франции и др.) и включает в себя такие модели, как классическая континентальная модель и модель ссудо- сберегательных учреждений.

Суть одноуровневой схемы, включающей множество инвестиционных технологий, состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк (кредитное учреждение) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путем выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов.

Характерной чертой одноуровневой классической континентальной модели является ее закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг). Надежность и

70

стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путем различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором.

Одноуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов

Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надежность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объему обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе.

Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время, одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением.

Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудо-сберегательных учреждений. В этой модели заемщик сам одновременно является учредителем ссудо-сберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов его участников, а при их нехватке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов.

При этом участие заемщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, так как ресурсы в большой степени формируются внутри ссудо-сберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.

Положительными факторами данной модели являются: практически автономное замкнутое существование системы, характеризующееся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде; простота финансового и правового механизма; легкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам. Присутствует и целый ряд отрицательных факторов: небольшие сроки кредитования, обязательность длительного периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредита, сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики.

Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются: легкая интегрируемость в национальное законодательство, дешевизна организации и контроля, отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств, отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.

Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитования (Схема “В”) преимущественно применяется в странах англо-американской системы права. Возникновению этой схемы в США способствовали две основные причины: необходимость экономического стимулирования жилищного строительства за счет частного капитала, но при всесторонней поддержке государства, и отсутствие на федеральном уровне единообразия в сделках с ипотечными кредитами, при требованиях к обеспечению ипотечных кредитов в условиях множества законодательств различных штатов.

>

4

I

Двухуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов

Суть двухуровневой схемы ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.

Зарождение двухуровневой модели в США основано на особенностях англо-американского права, которое предполагает установление на одно и то же недвижимое имущества нескольких титулов собственности, разделение содержания права собственности между несколькими лицами. Существенная роль в становлении национальной ипотечной системы США принадлежала государству. В основу организации ипотечной системы США легли принципы: перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек; помощь кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью; выравнивание потоков ипотечных средств. В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур. Это, как разного уровня агентства, так и частные участники рынка. Существуют компании, специализирующиеся на формировании пулов ипотек для последующей перепродажи FNMA, GNMA и другим аналогичным участникам рынка, а также компании, занимающиеся проверкой юридической чистоты правового титула недвижимости. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению отдельными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.

Основными недостатками этой схемы являются:

- сложность структуры построения;

- невозможность четкого и полного интегрирования в иные гражданско- правовые условия;

- дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заемщика;

- сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом;

- тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.

Положительными сторонами двухуровневой схемы являются, в первую очередь, существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию, а также перераспределение рисков между кредиторами, возможность перераспределения ресурсов между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России.

Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования довольно условно, т.к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы

- выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время, инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя, а остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Даже такие закрытые модели, как ссудо-сберегательные кассы, начинают трансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитных займов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим.

Современный рынок ипотечных кредитов имеет сложную и разветвленную структуру. Помимо основных институтов первичного и вторичного рынков, в инфраструктуру жилищного инвестирования входят компании по страхованию, пенсионные фонды, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке, регистрации недвижимости, биржевые посредники и целый комплекс организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита (контрольные, страховые, налоговые и другие органы). Наряду с выше перечисленными организациями, функционируют различные кредитные агентства, собирающие информацию о заемщиках, которую они продают банкам для оценки кредитных рисков. Функции финансовых и кредитных институтов могут быть объединены, а

75 специализированные структуры, например оценочные, могут быть дочерними предприятиями этих институтов.

Жилищными инвесторами являются как физические, так и юридические лица, например, коммерческие компании, страховые организации, пенсионные фонды, федеральные организации, зарубежные инвесторы, фонды.

Все они - звенья общего инвестиционного процесса перемещения капитала от финансовых источников инвестиций до конечных реальных жилищных инвестиций, объединенного новыми финансовыми технологиями и инструментами по накоплению средств, кредитованию, финансированию и инвестированию.

Анализ современных моделей и схем, существующих в развитых странах, показал, что суть эволюции системы ипотечного рынка заключается в упразднении “лишних”, отягощающих и слабых структур и элементов системы, и развитии необходимых, легко объединяющих технологии. Основными тенденциями на современном ипотечном рынке являются:

- все большее размывание условных границ первичного и вторичного рынков;

- укрупнение кредитных и финансовых структур;

- усложнение функций финансовых структур;

- необходимость более эффективной работы с недвижимостью;

- управление и осуществление непосредственного влияния на процесс жилищного финансирования;

- постепенная трансформация кредитных учреждений из паевых, кооперативного типа организаций некоммерческого характера в акционерные общества и транснациональные институты;

- стирание грани между специализированными финансовыми и кредитными институтами - кредитные учреждения часто выполняют функции финансовых посредников, покупающих ипотечные кредиты, собирающих в пулы и продающих их затем крупным инвесторам и посредникам;

- возрастание роли страховых организаций как участников жилищно­инвестиционного рынка, т.к. значительные объемы их капитала позволяют приобретать крупные партии ипотечных инструментов - секьюритизированных активов, недвижимость;

- резкое увеличение доли пенсионных фондов, как наиболее крупных инвесторов жилищного рынка и обладателей “длинных денег”, вынужденных в условиях экономической нестабильности изменять свою инвестиционную политику;

- поиск новых видов партнерских отношений, объединяющих в единый холдинг структуры, имеющие страховой, пенсионный и иной капитал.

В системе жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование, значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий. Выбор инструментов и технологий определяется условиями, включающими в себя экономическую ситуацию, финансовые возможности, вид операций, предпочтения кредитора и заемщика, риски. На данный момент, известно огромное количество разнообразных кредитных инструментов и технологий. К таким инструментам можно, в частности, отнести: ипотека с фиксированной ставкой, кредиты с шаровым платежом, кредит с фиксированными выплатами основной суммы долга, кредиты с нарастающими платежами и другие. Каждый кредитный инструмент отличается характером процентной ставки и порядком погашения основного долга и процентов. Правильность выбора кредитного инструмента - одна из наиболее сложных задач для финансово-кредитного института, занимающегося ипотечными операциями. На выбор стоимости размещения ипотечных ресурсов (процентная ставка), имеющих долгосрочный характер, оказывают три основных фактора:

1) спрос и предложение, сложившиеся на рынке;

2) ориентир на самый низко рисковый финансовый инструмент, применяемый на рынке;

3) риски и их перераспределение.

Выбор порядка погашения кредита и процентов, в основном, базируется на соблюдении баланса активов и пассивов кредитного института.

Применение различных финансовых технологий и инструментов, их эффект, прежде всего, определяется тем, насколько эти инструменты и технологии учитывают конкретные экономические условия. Основной задачей в формировании принципов ипотечного рынка является не только выбор оптимальной модели организации, но и максимально приближенных к конкретным меняющимся условиям инструментов и технологий.

Экономические процессы, обусловившие формирование современного ипотечного рынка России, существенно отличаются от условий возникновения ипотеки в дореволюционной России и в большинстве случаев из мировой практики. Проблеме развития ипотечного жилищного кредитования в России уделяется особое внимание. Разнообразные методы и направления использования механизма жилищной ипотеки в условиях переходной экономики России изучались целым рядом российских экономистов. Этому посвящены диссертационные работы Лимаренко В.И., Коптевой Е.П., Головина Ю.В., Черных Е.В. и других.

Каждому периоду развития российского национального рынка с начала 90-х годов соответствовали сложившиеся на тот период условия и факторы, способствовавшие внедрению такого финансово-инвестиционного инструмента, как ипотека. Говоря о возникновении и становлении ипотечных операций в России, следует выявить факторы, предопределившие российскую практику применения механизма жилищного ипотечного кредитования.

Механизм жилищного ипотечного кредитования в России, уже на первоначальной стадии, стал складываться в двух формах, которые условно можно обозначить как:

1. Механизм коммерческого жилищного ипотечного кредитования.

2. Механизм некоммерческого жилищного ипотечного кредитования.

Механизм коммерческого жилищного ипотечного кредитования базируется на основе максимального получения прибыли и экономических выгод. Источником финансирования коммерческих ипотечных операций выступают частные инвестиции. Государственное участие в разработке и реализации ипотечных программ отсутствует. Основными характерными чертами такой формы ипотечного механизма являются: универсальность, равнодоступность для населения любого региона и экономическая эффективность.

Первые операции коммерческого жилищного кредитования начали проводиться в 1993-95 годах. Тогда сформировались банковские и финансово­кредитные негосударственные структуры, в основных чертах сложился рынок жилищной недвижимости и активизировался процесс первоначального накопления капитала в экономике. Огромная потребность населения в качественном улучшении жилищных условий, не соответствующий этим потребностям жилищный фонд, рыночные процессы, способствовавшие, быстрому накоплению капитала ограниченным количеством населения, порождали с каждым годом возрастающий спрос на заемные ресурсы для жилищного инвестирования. Основными потребителями жилищных займов в середине 90-х годов были предприниматели, для которых жилищное кредитование являлось не столько необходимостью, сколько возможностью сохранять накопленные свободные средства и пускать их в коммерческий оборот с доходностью большей, чем плата за кредитные ресурсы. Экономика страны характеризовалась крайне высоким уровнем инфляции, слабостью банковской и финансово-кредитной системы, нестабильной и скачкообразной динамикой цен на недвижимость, отсутствием правовой базы в области жилищного кредитования. Высокие кредитные риски, не развитость рынка ссудного капитала, практически полное отсутствие финансовых ресурсов - все эти факторы не только не способствовали, но и существенно тормозили становление ипотечного рынка в России. Несмотря на все эти неблагоприятные условия, учитывая высокую потребность в жилищных кредитах, ряд банков и

предприятий разработали и применили на практике механизм коммерческого жилищного кредитования населения, который начал отрабатываться в Москве - самом крупном в стране мегаполисе, финансовом и экономическом центре.

Практически полное отсутствие правовой базы, необходимой для проведения операций по жилищному кредитованию физических лиц под залог недвижимости, предопределило характер их практической реализации. Кредитование населения на покупку недвижимости представляло собой “скрытую” суррогатную форму ипотеки со сроками кредитования от 1 до 5 лет. Всего несколько фирм и банков в середине девяностых годов, преимущественно в Москве, практиковали в малых объемах - не более 10% от общего объема - жилищные кредитные операции (АКБ «СБС-Агро», КБ “Нефтяной”, АКБ “Диамант”). Короткий срок кредитования, который к 1998г. достиг 5 лет, был обусловлен, прежде всего, такими факторами, как: невозможность оценить финансовые и кредитные риски на долгосрочную перспективу, нестабильность цен на недвижимость, отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов, неадекватность налогового законодательства. В силу невозможности юридически правильно оформить залог жилищной недвижимости, банки обеспечивали себе возвратность кредитных ресурсов через оформление квартир и домов в собственность контролируемых ими фирм до полного погашения кредита заемщиком. Такая схема получила название «арендной», т.к. заемщик на период кредитования арендовал квартиру или дом у банковской фирмы, на балансе которой находилось обеспечение. «Арендная схема» имела массу недостатков: сложность организации и трудоемкость операций по кредитованию жилья, отсутствие прав и гарантий для заемщиков, высокие кредитные риски и риски процентных ставок для кредиторов, ограниченность финансовых ресурсов возможностями слабых российских банков. Однако именно такая схема при слабом развитии рынка ссудного капитала и недвижимости позволяла удовлетворять еще незначительные, но растущие с каждым годом потребности населения в ипотечном инструменте. Основными положительными характеристиками «арендной схемы» являлись:

универсальность, потенциальная доступность для всех желающих, а также коммерческая составляющая, что позволяло ей развиваться и увеличивать обороты сделок.

Наряду с коммерческой «арендной схемой», возник механизм некоммерческого жилищного ипотечного кредитования. Применение некоммерческого механизма жилищной ипотеки предполагает, прежде всего, наличие целей, связанных с постановкой и решением экономически и социально значимых задач - обеспеченность граждан регионов жильем, устранением сложившихся диспропорций на местном жилищном рынке. Источником финансирования некоммерческого жилищного ипотечного кредитования, чаще всего, выступают средства региональных и местных бюджетов. Некоммерческое жилищное ипотечное кредитование характеризуется такими основными чертами, как: малая масштабность операций, зависимость разработки и реализации программ от непосредственного участия региональных и местных администраций, от использования средств региональных и местных бюджетов (во многом дефицитных), региональная ограниченность программ, преимущественное включение в программы отдельных категорий населения (малоимущих,

«

очередников), государственное субсидирование граждан при реализации ипотечных программ, сочетание денежной и товарной форм жилищного кредита, финансовая поддержка строительного комплекса и прогнозируемая убыточность проводимых ипотечных операций. Примерами такой формы некоммерческого ипотечного кредитования являются различные виды региональных государственных программ:

- целевая жилищно-ипотечная программа Оренбургской области «Свой дом»;

- программа жилищного строительства и долгосрочного кредитования в Сарове (Нижегородской области), для реализации которой создана некоммер­

ческая организация - Фонд социального развития, основной функцией которого является финансовое обеспечение программы;

- программа Самарской области для целей, реализации которой был соз­дан Фонд жилья и ипотеки, предоставляющий ипотечные кредиты физическим и юридическим лицам на приобретение, строительство и реконструкцию жилья;

- программа Нижегородской области по предоставлению льготного целе­вого кредита гражданам на строительство или приобретение жилья на основе ипотеки;

- Московская программа жилищного ипотечного кредитования, в рамках реализации которой предусматривалось создание ссудо-сберегательных касс по типу немецких, выпуск различных жилищных сертификатов и облигаций при участии региональных властей.

В результате экономического кризиса 1998 г. большинство программ жилищного кредитования населения было свернуто.

Новый этап в развитии ипотеки в России после 1998г. характеризовался уже качественно иными условиями. Прежде всего, к этому времени активно стала формироваться правовая база, обеспечивающая осуществление ипотечных операций. Был принят Федеральный Закон «Об ипотеке», Концепция развития ипотечного кредитования в России. К 1998 году сформировались основные результаты первого практического опыта внедрения механизма жилищного кредитования, которые легли в основу разработки основных процедур и стандартов ипотечного жилищного кредитования.

К 2000 году значительно упорядочился рынок недвижимости, существенно влияющий на характер и направление развития ипотечного рынка. Сформировались структуры, выступающие как операторы вторичного ипотечного рынка (ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), работающие и специализирующиеся на ипотечных операциях на вторичном рынке жилья. Впервые на российский ипотечный рынок стали поступать иностранные инвестиции, в том числе и коммерческие.

Относительная стабильность, снижение темпов роста инфляции и тенденция экономического роста, начиная с 2000 года, способствовали увеличению денежных накоплений населения, что существенно расширило спрос на качественную жилищную недвижимость, обеспечиваемую, в основном, новым строительством. Изменения произошли и в структуре спроса на ипотечные кредиты. Возможность приобрести жилищную недвижимость в кредит постепенно получили не только предприниматели, но и другие категории граждан. Средний класс, не многочисленный, порядка 6% населения стал основным потребителем ипотечного продукта. К началу 2000 года восстановился рынок страхования, значительно расширив спектр предоставляемых услуг. Положительным фактором стало реформирование налогового законодательства. C 2001 года была законодательно закреплена налоговая льгота («Налог на доходы физических лиц» гл.23 HK РФ) при приобретении жилья с использованием ипотечных кредитов. Наиболее слабыми звеньями в системе рынка ипотечного кредитования продолжали оставаться банковская и финансово-кредитная системы. Тем не менее, с начала 2000 года механизм коммерческого жилищного ипотечного кредитования стал развиваться на новом качественном уровне в крупных городах России - Москве и Санкт-Петербурге. В регионах коммерческое жилищное ипотечное кредитование, несмотря на то, что основные правовые условия для применения ипотеки на федеральном уровне были сформированы, по ряду причин не получило широкого распространения.

К 2002 году в России сложились следующие условия, определившие основной вектор дальнейшего развития ипотечного рынка:

• сформированное, в целом, на федеральном уровне законодательное поле, обеспечивающее развитие ипотечных операций;

• наличие диспропорций в судебной системе - несоответствие возможностей потребностям рынка ипотечных жилищных кредитов;

• сложившиеся, в основном, рынки страховых услуг и недвижимости, обеспечивающие проведение ипотечных операций;

• приемлемая развитость рынка строительных услуг;

• высокий уровень «скрытых» доходов населения при тенденции к увеличению доходов в условиях экономического роста с 2000 г.;

• не реформированные национальная банковская и финансово-кредитная системы;

• по сути мультивалютная денежная и финансовая системы;

• отсутствие устойчивого низко рискового гарантированного финансового инструмента в виде государственных облигационных займов, определяющего ориентиры стоимости кредитных ресурсов на рынке ссудного капитала;

• относительно высокий и не устойчивый уровень инфляции национальной валюты;

• немногочисленный средний класс населения, обладающий накоплениями, достаточными для проведения операций по ипотечному кредитованию;

• диспропорции на рынке недвижимости и искаженный механизм

ценообразования, отсутствие баланса основных параметров ипотечного и жилищного рынков;

• ограниченность долгосрочных финансовых ресурсов для обеспечения ипотечных операций в требуемых масштабах в условиях конкуренции других секторов экономики;

• недостаток инвесторов и структур, работающих на вторичном рынке ипотечных кредитов и обеспечивающих достаточный уровень привлечения денежных средств на рынок ипотечного кредитования;

• слабая развитость рынка ценных бумаг и только формирующееся законодательство, обеспечивающее функционирование ипотечных ценных бумаг;

• не развитость банковского законодательства и правовых основ, обеспечивающих государственный и банковский надзор над специализированными ипотечными кредитными учреждениями и порядком обращения ипотечных ценных бумаг;

• наличие достаточно разработанных и отработанных на практике коммерческих ипотечных схем;

• наличие существенных различий экономического развития регионов.

Совокупность всех вышеперечисленных положений обусловили специфику рынка ипотечного жилищного кредитования. Сценарий, по которому будет в дальнейшем развиваться российский ипотечный рынок, с учетом имеющихся мировых тенденций, будет зависеть от того, в каком направлении и каким образом будут трансформироваться во времени вышеназванные условия, однако, уже сегодня, можно выделить основной вектор их развития.

Совершенствование правовой базы для осуществления ипотечных операций, в настоящий момент, активно продолжается. Основополагающие законы и нормативные акты, такие, как ГК РФ, Закон «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.98г., Закон «О залоге» №2872-1 от 1992 г., Закон «О государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом» №122-ФЗ от 21.07.97r., приняты и вступили в действие. Определена государственная политика жилищного ипотечного кредитования, которая нашла свое отражение в принятии концепций и программ развития ипотечного жилищного кредитования на федеральном и региональном уровнях. Разработаны или находятся в стадии разработки нормативные акты ЦБ РФ по контролю, стандартизации и нормированию банковских ипотечных операций. В тоже время, процесс создания правового обеспечения ипотечного кредитования еще далек от своего завершения. Принятые законы, по сути, позволяют осуществлять ипотечные операции, однако, не сформировали еще полностью законченной системы, обеспечивающей эффективное функционирование рынка

ипотечных кредитов. Положительным фактором стало принятие в конце 2001 г. первой части Земельного Кодекса РФ, который значительно упорядочит земельные отношения и позволит существенно расширить виды ипотечных операций, увеличить долю ипотечных кредитов под новое жилищное строительство. Сдерживающим фактором является отсутствие таких законов, как Закон «Об ипотечных ценных бумагах», Закон «Об ипотечных банках», Закон «О кредитных бюро».

Учитывая специфику ипотечных операций и мировой опыт, необходима разработка и законодательное утверждение основных универсальных ипотечных стандартов и процедур, нормативов и положений, обеспечивающих должный контроль со стороны государства и ЦБ РФ за деятельностью всех участников рынка ипотечных кредитов. В настоящее время, эти законы находятся на стадии разработки или доработки и будут приняты в ближайшей перспективе. Тормозом для создания рынка муниципального жилья и полноценного арендного рынка являются ограничения, установленные Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ». Уже на данном этапе имеется понимание необходимости внесения изменений в положения данного закона.

Особо значимым для развития ипотеки является рынок страхования. Страхование способно существенно снизить ипотечные кредитные риски, что благоприятно влияет на стоимость и доступность кредитования, расширяет спектр ипотечных операций. На данный момент, страховые компании оказывают целый комплекс необходимых для ипотечных операций услуг по страхованию недвижимости, жизни и здоровья заемщиков. Снижению кредитных рисков по ипотечным операциям, учитывая их долгосрочный характер, способствуют такие виды страхования, как страхование «титула» жилищной недвижимости, страхование предпринимательских рисков (страхование возможных убытков кредитора). Подобные виды страхования особенно важны в условиях нестабильной российской экономики и отсутствия государственных гарантий по ипотечным операциям. Страховые компании пока не оказывают подобных услуг по ряду причин:

- не достаточно проработанное законодательство, регулирующее страховой бизнес;

- отсутствие сложившейся российской практики.

Появление на рынке страхования таких видов услуг позволит снизить долю собственных средств заемщика при получении ипотечного кредита, а также значительно расширить сферу применения ипотечного инструмента при приобретении населением готового или вновь строящегося жилья. Политика государства по развитию рынка страхования существенно усилит позиции ипотеки в России.

Существенным фактором развития ипотечного бизнеса в России является тенденция к формированию структур специализированных кредитных учреждений (банков). Практика показала, что отсутствие опыта и знаний специфики проведения ипотечных операций часто приводило к свертыванию ипотечных программ банками. Получение устойчивого дохода от ипотечных операций возможно только при учете банком всех многочисленных нюансов и специфики такой деятельности, что достигается кропотливой работой над нормативами, стандартами, процедурами ипотечных операций. В условиях формирующегося российского ипотечного рынка, положительный эффект от ипотечных операций может быть достигнут только специализированными банковскими структурами и учреждениями. Важный элемент структуры российского ипотечного рынка - операторы (агентства, банки) вторичного рынка ипотечных кредитов. В их функции входит привлечение инвестиций в ипотечные операции, покупка прав требований по ипотечным кредитам (закладных) у неспециализированных банков, которые в силу своей универсальности не владеют спецификой работы с такими кредитами и не имеют достаточного объема долгосрочных ресурсов.

В конце 2001 года в Москве был зарегистрирован и начал активно работать специализированный ипотечный банк ЗАО КБ Дельта Кредит, который на новом уровне продолжил реализацию ипотечной программы,

I

начатой Фондом США-Россия. В настоящее время, КБ Дельта Кредит осуществляет ипотечные операции со сроком кредитования 10 лет под 13-15% годовых в валюте ($). По состоянию на 1.01.03г. объем размещенных ипотечных кредитов по Москве и Санкт-Петербургу составил 53,3 млн. долларов. Увеличение объемов ипотечных операций по итогам 2002 г. произошло в 2 раза по сравнению с итогом за 2001 г. (по данным Департамента кредитования ЗАО КБ Дельта Кредит). Круг ипотечных операций Банка по кредитованию населения на покупку жилья постоянно расширяется, активно проводится работа по увеличению сроков кредитования и снижению ставок, расширению рынков сбыта. К середине 2002 года операции ипотечного кредитования покупки квартир физическим лицам дополнились операциями по кредитованию строящегося жилья (индивидуальные дома) и инвестиционным кредитованием приобретения квартир в строящихся жилых домах под залог инвестиционных прав с последующим оформлением ипотеки.

Отрицательным фактором, влияющим на развитие ипотечных операций, является незначительное количество российских и иностранных инвесторов, имеющих долгосрочные ресурсы и желающих вложить их в ипотечные программы. Наиболее активным инвестором коммерческих ипотечных программ на российском рынке с 1999 по 2001 год был Инвестиционный Фонд «США-Россия», начавший реализацию программы ипотечного кредитования населения на покупку жилья сначала в Москве, а позднее и в некоторых других регионах страны. Финансирование Фондом первых ипотечных операций осуществлялось в рамках программы развития ипотеки в России, одобренной Конгрессом США. Позднее, в успешно развивающуюся ипотечную программу были привлечены дополнительно уже частные средства иностранных инвесторов, а Фондом был образован специализированный ипотечный КБ Дельта Кредит. Реализация ипотечной программы в России заключалась в долгосрочном кредитовании банков-партнеров под 11-13% годовых в валюте для осуществления ими ипотечных операций. Банками-партнерами являлись: КБ «ИБК» (Москва), КБ «Российский Капитал» (Москва), «Фора-Банк»

(Москва), КБ «Петровский» (С.Петербург), КБ «Промстройбанк» (С.Петербург), «Инкасбанк» (Москва), Южно-Сахалинский КБ «Итуруп» (Южно-Сахалинск). Впоследствии, механизм финансирования коммерческих ипотечных программ претерпел изменения. КБ Дельта Кредит как коммерческая специализированная структура, работающая на рынке ипотечных кредитов, расширил виды финансирования ипотечных операций. В настоящий момент, применяются такие механизмы финансирования ипотечных операций, как полностью самостоятельное ипотечное кредитование населения, кредитование банков на цели ипотеки, выкуп прав требований по ипотечным кредитам, выданных банками-партнерами.

По данным сотрудников КБ Дельта Кредит, в 2002 году возрос интерес иностранных инвесторов к финансированию ипотечных операций в России. В частности, идут переговоры с такими потенциальными инвесторами, как Международная Финансовая Корпорация (США), Европейский Банк Реконструкции и Развития, с частными инвесторами США, Германии и Японии. Интерес к инвестициям в ипотечный бизнес в России вызван, прежде всего, не занятостью этой ниши российского рынка, достаточной степенью доходности, огромным потенциальным спросом на ипотечный продукт и перспективами его развития. Важным условием привлечения иностранных инвестиций в российский ипотечный бизнес является наличие организаций (банки, операторы вторичного рынка), специализирующихся на ипотеке, зарекомендовавших себя успешной работой и имеющих достаточную степень «прозрачности» бизнеса.

Одной из специализированных организаций, работающих на рынке ипотечного кредитования, является, созданное в 1996 году ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

К сожалению, основная задача, ради которой и создавалось Агентство, не была решена. АИЖК как оператор вторичного рынка ипотечных кредитов, имеющее долгосрочные ресурсы, должно было финансировать ипотечные банковские операции, выкупать права требования по ипотечным кредитам и

привлекать на этот рынок инвесторов. Однако государство, учредившее Агентство, не смогло в полном объеме профинансировать запуск ипотечной программы, а кризис 1998г. уменьшил и без того незначительные ресурсы. В дополнение к проблеме недофинансирования, АИЖК так и не смогло, до настоящего времени, получить необходимую для широкомасштабных операций банковскую лицензию. Недостаточная проработка процедур, стандартов и механизмов долгосрочного ипотечного кредитования в национальной валюте с привязкой к курсу доллара, вынуждающего применять «плавающую» процентную ставку, отсутствие привлекательных для заемщиков условий при наличии других предложений этих услуг на рынке, все эти факторы не позволили Агентству стать полноценным участником рынка ипотечных кредитов. Объем профинансированных, в настоящий момент, ипотечных операций незначителен - по примерным оценкам в пределах 500-700тыс. долларов. Более активная деятельность ведется С.Петербургским филиалом. В настоящий момент Петербургское отделение работает с такими банками, как КБ «Балтийский», КБ «Санкт Петербург», КБ «Петровский», КБ «Промстройбанк» С.Петербург. Основу работы составляет механизм выкупа Агентством закладных у банков. Особенностью деятельности регионального филиала Агентства является факт государственной гарантии, заложенной в расходной части бюджета г. С.Петербурга (в 1999г. расходы, предусмотренные в городском бюджете, составляли 30 млн. долларов).

Еще одним специализированным на ипотечных операциях банком стал КБ «Московское Ипотечное Агентство» (МИА), созданный Правительством Москвы и получивший в 2002 году банковскую лицензию. КБ «МИА» разработаны собственные «пилотные» проекты по осуществлению программ ипотечного жилищного кредитования. Наиболее интересными проектами, выгодно отличающими КБ «МИА» от других участников рынка, являются механизмы предоставления населению ипотечных кредитов с использованием государственных субсидий для приобретения жилья и зачета имеющегося у граждан жилья. Эти социально значимые проекты позволят гражданам,

нуждающимся в приобретении жилья и имеющим право на получение субсидий или владеющим другим жильем, использовать средства кредита в качестве оплаты разницы между стоимостью квартиры и размером субсидии (стоимостью освобождаемого жилья) при отсутствии достаточных накоплений. КБ «МИА» разработал стандарты и процедуры кредитования других коммерческих банков под ипотечные программы.

На данный момент, в Москве, помимо перечисленных выше, сложилось еще несколько программ жилищного ипотечного кредитования, которые охватывают банковский и небанковский сектора. Ипотечные кредиты выдаются целым рядом столичных банков, которые разработали собственные программы ипотечного кредитования. Операции по ипотечному кредитованию физических лиц осуществляют КБ Собинбанк, Райффайзен Банк, Сбербанк России, Инвестсбербанк, ОАО АКБ Российский Капитал. Наибольший объем ипотечных операций на данный момент приходится на Райффайзен Банк и Собинбанк.

Среди ипотечных программ небанковского сектора можно выделить деятельность строительной компании ОАО «ДСК №1» (Москва), которая предоставляет рассрочку платежа от 3-х до 10 лет под залог приобретаемых у нее квартир, что значительно расширяет рынок сбыта новостроек. В качестве перспективного направления рассматриваются схемы ипотечного кредитования, основанные на первоначальном, постепенном накоплении средств граждан и последующем предоставлении им кредита с одновременным залогом приобретаемого жилья. Одной из таких схем является привлечение средств граждан путем организации строительной сберегательной кассы. При поддержке Правительства Москвы создано ОАО «Строительная сберегательная касса», работающее в тесном партнерстве с ДСК №1. Насколько эффективным окажется во многом политический, а не коммерческий проект организации строительных сберегательных касс в России, покажет время. Мировая практика последних лет показывает, что строй сберкассы не могут успешно конкурировать с другими участниками ипотечного рынка, работая только с

вкладами граждан, и постепенно трансформируются из замкнутых организаций в открытые, когда осуществляется выход на вторичный ипотечный рынок (операторы) с целью дополнительного привлечения средств.

Несмотря на появление на ипотечном рынке целого ряда крупных «игроков», в основном, в крупных мегаполисах Москве и С.Петербурге, увеличивающийся спрос на ипотечные кредиты требует дальнейшего притока инвестиций в эту сферу и расширения числа его участников. Не задействованными в полной мере остаются долгосрочные ресурсы страховых компаний и пенсионных фондов. Однако, для привлечения ресурсов этих организаций на рынок ипотечных кредитов необходимы изменения в законодательстве, стимулирующие и позволяющие осуществлять инвестиции в жилищную ипотеку. В сентябре 2002г. вопрос привлечения финансовых ресурсов Пенсионного Фонда РФ в ипотечные операции обсуждался на заседании Правительства России.

Привлечению инвестиций под ипотечные программы будет способствовать Закон «Об ипотечных ценных бумагах», который значительно расширит и упорядочит возможности аккумулирования денежных средств многочисленных мелких инвесторов посредством широкого применения ипотечных ценных бумаг.

Важной составляющей развития российского рынка ипотечных кредитов является наличие и тесное взаимодействие региональных ипотечных рынков. Задача региональных властей - в дополнение к единообразному федеральному законодательству на региональном уровне, в рамках своих полномочий, обеспечить благоприятные условия для формирования местного рынка жилищных ипотечных кредитов. Прежде всего, это: создание муниципального жилищного фонда, регионального арендного рынка жилья, жилищных услуг, совершенствование организации системы государственной регистрации, обеспечение гарантий инвесторам и кредиторам по ипотечным операциям, совершенствование региональной судебной системы, способной быстро и качественно решать вопросы, связанные с заложенным имуществом,

эффективная организация региональных торгов заложенного имущества, обеспечение условий для возникновения и функционирования региональных операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, проведение жилищно- коммунальной реформы, способствующей устранению ценовых диспропорций на рынке жилищной недвижимости.

Наиболее важной и не решенной до настоящего времени, остается проблема создания региональных рынков ипотечного кредитования. Особенностью недвижимости является её тесная привязка к земле, региональным особенностям. Более существенным этот фактор становится в условиях огромной и разнообразной территории России. Локальное, замкнутое функционирование региональных ипотечных рынков в перспективе всегда ограничено. Прежде всего, эти ограничения связаны с финансовыми возможностями и спросом и предложением в конкретный период времени на ипотечный кредит в отдельном регионе. Создание условий для возникновения и тесного взаимодействия региональных ипотечных рынков позволит создать механизм перераспределения финансовых ресурсов по регионам.

Дальнейшее практическое распространение коммерческого ипотечного бизнеса в регионы по мере формирования достаточных условий будет происходить по следующим основным направлениям:

появление собственных крупных региональных инвесторов, финансирующих ипотечные операции (специализированные региональные ипотечные банки и специализированные операторы вторичного ипотечного рынка);

- открытие региональных филиалов и представительств крупных специализированных ипотечных операторов Москвы и С.Петербурга.

Основным условием расширения операций ипотечных банков и операторов вторичного рынка на другие регионы будет являться, в конечном итоге, удовлетворенность спроса на ипотечный продукт и высокая конкуренция на локальном региональном рынке. Анализ практической работы Московского

Ипотечного Банка Дельта Кредит показывает, что уже на данном этапе имеется определенная заинтересованность в создании филиалов и представительств в других регионах страны, а также интерес к работе по ипотечным операциям с региональными банками. Однако тормозом для такой деятельности являются: не заинтересованность региональных банков в масштабных ипотечных операциях, высокая востребованность кредитных ресурсов в других секторах экономики, отсутствие региональных операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, удовлетворяющих целому набору требований, и недостаточная развитость региональных рынков недвижимости.

До настоящего времени остается проблема целесообразности реализации некоммерческих региональных ипотечных программ. Однако исследования практики применения ипотечного механизма в России и за рубежом, проведенные автором, позволяют сделать вывод о том, что подобное прямое участие государства не всегда оправдано. Так, предпочтительнее и эффективнее механизм коммерческого ипотечного жилищного кредитования, при котором участие государства ограничено регулированием правил организации жилищного и ипотечного рынков. Приоритетность направления развития коммерческой формы механизма жилищного ипотечного кредитования подтверждена в решениях Президента и Правительства РФ, принятых в 2003г. В то же время, такое направление является эффективным только для части регионов, в которых или уже сложились необходимые условия для проведения ипотечных операций, или имеются условия для их запуска в ближайшем будущем. В таких регионах применение механизма некоммерческого жилищного ипотечного кредитования не целесообразно, т.к. те функции, которые может взять на себя рынок, нельзя подменять государственным участием. Развитие государственных некоммерческих ипотечных программ приводит к отвлечению бюджетных средств на проведение заранее убыточных операций (пониженные процентные ставки, субсидирование и т.д.). Такие не эффективно отвлеченные средства региональных бюджетов могли быть использованы с большей отдачей на других направлениях, обеспечивающих

развитие региона и рост благосостояния населения. В тоже время, именно некоммерческая ипотека предпочтительнее в регионах, где коммерческое ипотечное жилищное кредитование не будет развиваться в силу отсутствия необходимых для этого бизнеса предпосылок. В части регионов, наряду с коммерческой ипотекой, могут и должны развиваться государственные ипотечные программы. Например, такие, как осуществляются КБ Московское Ипотечное Агентство (Москва), но только в той степени, в которой позволяют возможности бюджета без ущерба для развития региона.

Подводя итог, можно выделить основные направления развития системы ипотечного кредитования при условии продолжения процесса реформирования экономики России:

• на рынке ипотечных кредитов продолжится процесс появления специализирующихся на ипотечных операциях организаций;

• система ипотечного рынка будет включать как одноуровневые, так и двухуровневые модели;

• специализация ипотечных банков и операторов вторичного рынка на ведении ипотечных кредитов будет сочетается с предоставлением универсальным банкам с разветвленной розничной сетью функций обслуживания заемщиков;

• начало пенсионной реформы формирует значимых институциональных инвесторов, способных вкладывать средства в ипотечные операции;

• активное развитие ипотечных операций будет происходить в условиях стабильности экономики, контроля над инфляцией, положительной динамики формирования «среднего класса» населения, повышения активности жилищного строительства и тенденции к снижению стоимости кредитных ресурсов и увеличению сроков кредитования;

• проникновение коммерческих ипотечных операций в регионы будет осуществляться по мере готовности местных региональных рынков недвижимости и ипотечных кредитов.

<< | >>
Источник: Печатникова Светлана Михайловна. Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма ипотечного кредитованиия. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 2003. 2003

Еще по теме Основные условия и перспективы развития ипотечного рынка в России:

  1. Основные принципы организации и механизм функционирования жилищного рынка в России
  2. Анализ текущего состояния и перспектив развития российского рынка корпоративных облигаций
  3. Основные условия кредитования
  4. Основные направления и перспективы практического применения системы оценочных и сравнительных показателей в управлении жилищным рынком
  5. Основные проблемы, направления и перспективы применения экономических методов управления жилищным рынком и жилищным строительством
  6. 1.2. Ипотечное кредитование в современной России
  7. Глава 3. Экономический механизм распространения жилищного ипотечного кредитования в регионы России
  8. Печатникова Светлана Михайловна. Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма ипотечного кредитованиия. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 2003, 2003
  9. 3.1. Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита
  10. 1.1. Основные экономические и правовые понятия в ипотеке и ипотечном кредите