Исследование современной ситуации по развитию рынка жилья в регионах Российской Федерации

Жилищная сфера является одной из важнейших отраслей экономики страны, т.к. ее главная задача направлена на ввод новых жилищных объектов, реконструкцию старых и формирование в целом комфортных условий для проживания населения в регионе.

Основной характеристикой регионального рынка жилья является объем жилищного фонда. Динамика объема жилищного фонда по федеральным

округам Российской Федерации за период 2000-2017 гг. представлена в таб­лице 10.

Таблица 10 - Жилищный фонд субъектов Российской Федерации (об­щая площадь жилых помещений, млн. кв. м.)

Жилищный фонд регионов России характеризуется неравномерным распределением.

Рисунок 7 - Структура жилищного фонда по субъектам Российской Федерации, %, 2016-2017 гг.

Внешний круг - структура жилищного фонда по субъектам РФ в 2017 г.

Внутренний круг - структура жилищного фонда по субъектам РФ в 2016 г.

Наибольшие площади жилищного фонда в Российской Федерации со­средоточены в Центральном федеральном округе (28,1%). Также большими площадями обладает Приволжский федеральный округ (20,8%). В 2017 г. в Центральном федеральном округе объем жилищного фонда составил 1041 млн. кв. м. Относительно 2000 г. данный показатель вырос на 24%. В целом, за рассматриваемый период общая площадь жилых помещений в Централь­ном федеральном округе имеет положительную тенденцию за исключением незначительного снижения данного показателя на 1,4% в 2013 г.

Если рассматривать общую площадь жилых помещений по федераль­ным округам с учетом двух столиц (г. Москва и г. Санкт-Петербург), можно сделать следующие выводы (рисунок 8).

Рисунок 8 - Структура жилищного фонда по федеральным округам с учетом г. Москвы и г. Санкт-Петербурга, %.

Внешний круг - структура жилищного фонда по субъектам РФ в 2017 г.

Внутренний круг - структура жилищного фонда по субъектам РФ в 2016 г.

Необходимо отметить, что без учета г. Москвы доля общей жилой площади, расположенной в Центральном федеральном округе, совпадает с Приволжским федеральным округом. Доля объема жилищного фонда г. Москвы и г. Санкт-Петербурга совпадает по размерам с объемами всего Северо-Кавказского федерального округа и превышает объем Дальневосточ­ного федерального округа.

Наименьшими объемами жилищного фонда располагают Северо­кавказский федеральный округ (5,6%) и дальневосточный федеральный округ (3,6%).

Таким образом, наблюдается неравномерность распределения жилищ­ного фонда по субъектам Российской Федерации, где несомненным лидером является Центральный федеральный округ.

Особое внимание в структуре жилищного фонда субъектов Российской Федерации необходимо уделить аварийному жилищному фонду, который яв­ляется неотъемлемой частью анализа структуры жилищного рынка любого региона (таблица 11).

Таблица 11 - Аварийный жилищный фонд в общей площади всего жи-

лого фонда, %

Самая низкая доля аварийного жилищного фонда наблюдается в 2017 г.

Также Центральный федеральный округ характеризуется объемом ава­рийного жилищного фонда, который значительно ниже общероссийского по­казателя (0,4%). Несмотря на относительно низкий удельный вес аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, в целом объем

аварийного жилищного фонда в Центральном федеральном округе ежегодно растет (так в 2000 г. данный показатель составлял 1,69 млн. кв. м., а в 2017 г. - 4,16 млн. кв. м.).

Такие округа как Северо-Западный, Уральский, Сибирский, Дальнево­сточный значительно превышают общероссийский показатель аварийности жилищного фонда, особенно, негативная тенденция прослеживается в Даль­невосточном федеральном округе, где увеличение составило с 0,8% в 2000 г. до 2,3% в 2017 г.

В целом как по России, так и по федеральным округам наблюдается рост аварийного жилищного фонда. Это связано со снижением строительных работ по воспроизводству новых жилых домов. Россия характеризуется тен­денцией сохранения старого фонда, вместо строительства нового, что напря­мую оказывает влияние на рост аварийного жилищного фонда.

Структура жилищного фонда в целом неизменна как по России, так и по федеральным округам в частности (таблица 12). По данным федеральной службы государственной статистики наблюдается рост жилья в частной соб­ственности.

Таблица 12 - Структура жилищного фонда по формам собственно-

сти, %

По статистическим данным наибольшую долю в структуре жилищного фонда по формам собственности составляет частная собственность во всех федеральных округах:

- Центральный федеральный округ (90,2%);

- Северо-Западный федеральный округ (85,0%);

- Южный федеральный округ (94,9%);

- Северо-Кавказский федеральный округ (97,8%);

- Приволжский федеральный округ (93,5%);

- Уральский федеральный округ (93,0%);

- Сибирский федеральный округ (92,5%);

- Дальневосточный федеральный округ (84,0%).

Причем, в таких федеральных округах как: Южный, Северо-Кавказский, Приволжский, Уральский, Сибирский доля частной формы собственности жилищного фонда превышает общероссийский показатель.

В период 2016-2017 гг. отмечается снижение ввода в действие жилых домов в Российской Федерации (с 83,3 млн. кв. м. общей площади жилых домов в 2015 г. до 80,2 млн. кв. м. в 2016 г., и до 79,2 млн. кв. м. в 2017 г.). Снижение общей площади жилых помещений по России связано со сниже­нием данного показателя в некоторых федеральных округах (таблица 13).

Таблица 13 - Ввод в действие жилых домов в федеральных округах

Российской Федерации (млн. кв. м. общей площади)

Четыре федеральных округа характеризуются ростом общей площади ввода в действие жилых домов, к которым относятся:

- Центральный федеральный округ (с 23,9 млн.

- Северо-Западный федеральный округ (с 8,9 млн. кв. м. в 2016 г. до 9,0 млн. кв. м. в 2017 г.);

- Южный федеральный округ (с 8,9 млн. кв. м. в 2016 г. до 9,6 млн. кв. м. в 2017 г.);

- Северо-Кавказский федеральный округ (с 5,0 млн. кв. м. в 2016 г. до 5,1 млн. кв. м. в 2017 г.).

В остальных федеральных округах происходит снижение общей пло­щади ввода в действие жилых домов:

- Приволжский федеральный округ (с 16,2 млн. кв. м. в 2016 г. до 15,6 млн. кв. м. в 2017 г.);

- Уральский федеральный округ (с 6,4 млн. кв. м. в 2016 г. до 6,3 млн. кв. м. в 2017 г.);

- Сибирский федеральный округ (с 8,6 млн. кв. м. в 2016 г. до 7,3 млн. кв. м. в 2017 г.);

- Дальневосточный федеральный округ (с 2,2 млн. кв. м. в 2016 г. до 1,9 млн. кв. м. в 2017 г.).

Наибольшие площади ввода в действие жилых домов сосредоточены в Центральном федеральном округе (более 30% всех площадей Российской Федерации). Наименьшие площади ввода в действие жилых домов - в Даль­невосточном федеральном округе (всего 1,9 млн. кв. м. или 2,4% от площади ввода в действие жилых домов в Российской Федерации). Отметим, что за 17 лет общая площадь введенных в действие жилых домов в Дальневосточном федеральном округе выросла в 2 раза.

Уровень показателя ввода в действие жилых домов на 1000 чел. имеет такие же тенденции изменения, как и показатель ввода в действие жилых до­мовв те же самые периоды (таблица 14).

Уровень рассматриваемого показателя в РФ в 2010 г. составлял 409 кв. м., столько приходилось на 1000 человек, а с 2017 г. данный показатель со­ставляет 540 кв. м. на 1000 жителей.

Таблица 14 - Ввод в действие жилых домов на 1000 чел. жителей феде­

ральных округов Российской Федерации, кв. м.

Темп роста ввода в действие жилых домов на 1000 человек населения по РФ вырос на 32,02%. Однако, данный показатель начиная с 2015 г. имеет отрицательную тенденцию: с 583 кв. м. на 1000 чел. в 2015 г. до 547 кв. м. в 2016 г. и до 540 кв. м. в 2017 г.

Тенденция снижения общей жилой площади, введенной в действие на 1000 чел. , прослеживается и во многих федеральных округах:

- Центральный федеральный округ (с 612 кв. м. на 1000 чел. населе­ния в 2016 г. до 619 кв. м. на 1000 чел. населения в 2017 г.);

- Приволжский федеральный округ (с 545612 кв. м. на 1000 чел. населения в 2016 г. до 529612 кв. м. на 1000 чел. населения в 2017 г.);

- Уральский федеральный округ (с 518612 кв. м. на 1000 чел. населе­ния в 2016 г. до 510612 кв. м. на 1000 чел. населения в 2017 г.);

- Сибирский федеральный округ (с 448612 кв. м. на 1000 чел. населе­ния в 2016 г. до 380612 кв. м. на 1000 чел. населения в 2017 г.);

- Дальневосточный федеральный округ (с 354612 кв. м. на 1000 чел. населения в 2016 г. до 320612 кв. м. на 1000 чел. населения в 2017 г.).

Необходимо отметить, что в трех федеральных округах (Уральский, Северо-Западный, Южный) размеры общей жилой площади, введенной в действие на 1000 чел. , превышают среднероссийское значение изучаемого показателя. Лидером по данному показателю является Северо-Западный фе­деральный округ, где на 1000 чел. населения в 2017 г. введено в действие 644 кв. м. площади жилых помещений. В Центральном федеральном округе на 1000 чел. в 2017 г. введено в действие 619 кв. м. площади жилых помещений, а в Южном федеральном округе - данный показатель составляет 585 кв. м. жилой площади введенной в действие на 1000 чел. Данные федеральные округа демонстрируют повышенный интерес к строительству жилых домов.

Число вводимых квартир выросло как в Российской Федерации, так и в федеральных округах относительно 2005 г. и за период 2010-2015 гг. (табли­ца 15).

Таблица 15 - Число построенных квартир в РФ и федеральных округа,

тыс.

Число построенных квартир в Российской Федерации относительно 2000 г. выросло в 3 раза, относительно 2010 г. - в 1,5 раза. С 2015 г. наблю­дается динамика снижения числа квартир. Структура распределения квартир по федеральным округам представлена на рисунке 9.

Рисунок 9 - Структура распределения квартир по федеральным окру­гам, 2017 г., %

Наибольший объем введенных в действие квартир сосредоточен в Цен­тральном федеральном округе (29,1%). По состоянию на 2017 г. объем коли­чества квартир составляет 331,1 тыс. Данный показатель, начиная с 2015 г. имеет отрицательную тенденцию. Также значительная доля квартир распола­гается в Приволжском федеральном округе (220,8 тыс.) и Северо-Западном федеральном округе (166,7 тыс.). Причем, Приволжский федеральный округ

демонстрирует отрицательную тенденцию, а Северо-Западный федеральный округ - положительную.

Согласно данным федеральном службы государственной статистики средняя цена 1 кв. метра общей площади квартиры на первичном рынке со­ставляет 56882 руб., на вторичном - 52349 руб. За последние три года дан­ный показатель на первичном рынке вырос на 10% или на 5352 руб., а на вторичном рынке - снижается на 7% или на 3933 руб.. Средняя цена 1 кв. м. общей площади квартир на первичном и вторичном рынках по федеральным округам представлена в таблице 16.

Таблица 16 - Средняя цена 1 кв. метра общей площади квартир на пер-

вичном и вторичном рынке по федеральным округам, руб.

Цены за кв. м. общей площади квартир на первичном рынке выше средних цен по России наблюдаются в трех федеральных округах:

- Центральный федеральный округ (71509,64 руб.), выше общерос­сийской цены на 14627,45 руб. или на 25,7%;

- Северо-Западный федеральный округ (77122,04 руб.), выше обще­российской цены на 20239,8 руб. или на 35,5%;

- Дальневосточный федеральный округ (67190,82 руб.), выше обще­российской цены на 10308, 63 руб. или на 18,1%.

Все федеральный округа (кроме Уральского федерального округа) де­монстрируют ежегодный рос цены за 1 кв. м. общей площади квартир на первичном рынке. Самые высокие цены на квартиры наблюдаются в Северо­Западном федеральном округе (77122,04 руб.), а самые низкие - в Северо­Кавказском федеральном округе (36040,25 руб.).

Многие федеральные округа демонстрируют снижение цен за кв. м. на вторичном рынке. Самые высокие цены за кв. м. общей площади квартир на вторичном рынке демонстрирует Центральный федеральный округ (70172,3 руб.), самые низкие - также остаются в Северо-Кавказском федеральном округе (39192,76 руб.). Причем, цена за кв. м. общей площади квартир в Дальневосточном федеральном округе на вторичном рынке выше, чем на первичном рынке, такая же тенденция наблюдается и в Уральском федераль­ном округе. Северо-Западный федеральный являясь лидером в ценовой кате­гории на первичном рынке, демонстрирует значительное снижение цены за кв. м. общей площади квартир на вторичном рынке.

Таким образом, Центральный федеральный округ характеризуется по­казателями, где больше всего развивается жилищное строительство: сосредо­точение наибольшей площади жилищного фонда (28,1%); наибольшие пло­щади ввода в действие жилых домов; наибольший объем введенных в дей­ствие квартир (однако, начиная с 2015 г. показатель имеет отрицательную динамику, как и по всей России). Три федеральных округа (Центральный, Северо-Западный, Дальневосточный) демонстрируют превышение цены за кв. м. средних цен по России. В целом, во всех федеральных округах (кроме Уральского) наблюдается ежегодный рост цена на 1 кв. м. общей площади на первичном рынке.

Сфера рынка жилья играет ключевую роль в обеспечении потребностей населения любой страны. Взаимосвязь между жилищным строительством и

уровнем жизни населения прямо пропорциональна: чем выше уровень разви­тия рынка жилья, тем выше уровень жизни населения.

Проведенный анализ развития жилищного строительства свидетель­ствует, что степень развития рынка жилья. как и уровня региона, так и на уровне страны не соответствует не только международным требованиям, но и просто комфортным условиям существования.

Повышение уровня благосостояния жителей страны, рост рынка до­ступного жилья являются приоритетными задачами институтов власти. В связи с этим проблема жилищного рынка является одной из самых актуаль­ных проблем в стране.

Проблемные ситуации на рынке жилья имеют комплексный характер, поэтому для их изучения и решения необходимо выделить следующие аспек­ты проблем жилищного фонда:

- отраслевые аспекты;

- количественные аспекты;

- качественные аспекты.

Отраслевые аспекты проблем рынка жилья охватывают общие пробле­мы, возникающие при любом строительстве. в частности жилищном. Они ха­рактерны для всего рынка жилья в целом. К проблемам данного характера относятся:

- отсутствие комплексного, целостного проектирования территорий;

- неразвитость дорожный сетей;

- отсутствие качественного материала;

- устаревшие основные фонды.

Количественный аспект проблем рынка жилья характеризуется несоот­ветствием объема жилищного фонда демографической ситуации в отдельных регионах страны. Также важной проблемой данного характера является несо­ответствие жилищного фонда потребительским требованиям, которые предъ­

являются жилым помещениям: несоответствие, а иногда и отсутствие совре­менных параметров благоустройства жилых помещений.

Качественный аспект проблем рынка жилья проявляется в низком ка­честве жилья, неудовлетворительном состоянии имеющегося жилищного фонда, низкой платежеспособности домохозяйств, низком уровне комму­нального обслуживания, отсутствии программ финансирования жилищного строительства.

Для решения выделенных проблем автором выявлены основные усло­вия, создание и поддержание которых будет способствовать улучшению сложившийся ситуации на рынке жилья. Эти условия касаются:

- развитости рынка жилья;

- обеспеченности жильем;

- доступности жилья;

- благоустройства жилья.

Таким образом, на основе анализа тенденций развития рынка жилья, выявления основных проблем, условий перспективности развития предложен механизм эффективного функционирования рынка жилья в регионах (рису­нок 10).

К основным причинам возникновения проблем на региональном рынке жилья следует отнести следующие:

- локальный характер рынка, его привязка к конкретной территории;

- недостаточное качество жилищного фонда;

- не современный уровень коммунального обслуживания;

- низкие доходы населения;

- несоразмерность стоимости кредитных ресурсов с доходами насе­ления;

- нехватка инвестиционных ресурсов, в частности средств частных инвесторов;

- рост доли населения, нуждающегося в государственной поддержке.

Рисунок 10 - Организационная модель развития регионального рынка жилья

Следовательно, для достижения эффекта в развитии рынка жилья должны быть решены следующие задачи:

- в области развитости жилья - усовершенствование качества функ­ционирования рынка жилья в регионах и в стране в целом;

- в области обеспечения жильем и его доступности - обеспечить жи­льем широкие слои населения (помощь населению в приобретении жилья, создании благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда;

- в области благоустройства жилья - усовершенствование архитек­турно-планировочных и структурных подходов к формированию благопри­ятной жилой среды.

Для создания эффективного механизма функционирования региональ­ного рынка жилья необходимо решить его ключевые проблемы. Представ­ленный механизм эффективного функционирования рынка жилья позволит разработать комплексную методику оценки эффективности регионального рынка жилья.

2