<<
>>

Методический инструментарий оценки эффективности развития регионального рынка жилья

Экономические развитие России невозможно без обоснованной и эф­фективной методики регулирования регионального рынка жилья. Несмотря на значительное число исследований, посвящённых данной проблематике, разработка современной методики оценки развития регионального рынка жилья требует дальнейшей актуализации.

Как показало исследование, в настоящее время в теории и практике ре­гионального управления используется ряд критериев оценки развития рынка жилья в целом и его отдельных аспектов, которые можно классифицировать следующим образом:

- по форме (абсолютные и относительные);

- по предмету оценки (показатели изменения объема жилья, показа­тели изменения стоимости жилья, показатели доступности жилья).

Показатели изменения объема жилья:

- ввод в действие жилых домов (площадь, количество);

- число вводимых в эксплуатацию квартир (площадь, качество, структура);

- структура жилого фонда (городское/загородное; индивидуаль- ное/многоквартирное жилье) и пр.;

- объем жилья на 1 чел. (показатель обеспеченности жильем) и др.

Показатели изменения стоимости жилья:

- индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье);

- индекс ожидания (темп изменения цен на жилье);

индекс доходности (экономическая целесообразность инвестиций в

жилье).

Показатели доступности жилья. Доступность жилищных условий явля­ется сложной категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой си­стемы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.[IX]

Описание и исследование рынка жилья в разное время проводилась в основном с использованием моделей, в рамках которых главенствующая роль отводилась спросу на жилье. Выделяют следующие основные методы (спо­собы) оценки спроса на жилье:

1) методика Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства (приказ от 10.06.2014 г.

№285/пр) для целей приобретения жилья и отбора земельных участков в рамках государственной программы метод оценки потенциального объема спроса на жилье с помощью собственных и ипотечных источников финансирования представляют собой общую площадь жилых помещение , которые могут быть приобретены домохозяйствами - определяется отдельно для каждой территории, образующей локальный ры­нок жилья;

2) методика Института экономики города и Института народнохозяй­ственного прогнозирования РАН для оценки потенциального спроса на жи­лье посредством анализ текущих и потенциальных домов домохозяйств, ис­точников финансирования приобретения жилья и вероятности заручиться государственной поддержкой;

3) фактографическая методика анализа жилищного спроса, основанная на исследовании статистических индикаторов качества жизни, имеющая це­лью комплексную характеристику развития рынка жилья и перспектив;

4) методика анализа спроса на жилье с расчетом коэффициента до­ступности жилья (КДЖ), учитывающего продолжительность времени на накопление необходимых средств для приобретения жилья и возможные схемы кредитования домохозяйств с разделением на коммерческую и соци­альную доступность;

5) методика оценки инвестиционного спроса, широко распространен­ная среди финансового общества инвесторов, которые рассматривают жилье как инвестиционный актив, где основными факторами являются доходность и риски альтернативных вложений и динамика депозитной ставки;

6) методика оценки потенциального спроса на жилье в целях опреде­ления спроса на ипотечные жилищные кредиты, используемая банками.[X]

В основе жилищной политики Российской Федерации используется ме­тодика ООН-ХАБИТАТ, в которой индекс доступности жилья (ИДЖ) опре­деляется количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на накопление средств на приобретение среднестатисти­ческого жилья, при условии, что все доходы домохозяйства будут направле­ны на эти цели:

где ИДЖ - индекс доступности жилья;

СДД - средняя доходность домохозяйства, состоящего из одного человека, руб./год;

ССЖ - средняя стоимость жилья, руб.

В практике ООН применяется показатель «коэффициент доступности жилья», который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья (стоимость такого жилья, по отношению к которому 50% имеющихся жилых единиц стоят дешевле, а 50% - дороже) к медианному доходу (совокупный денежный доход такого домохозяйства по отношению к которому половина

всех домохозяйств имеют доходы ниже, а половина - выше) домохозяйства за год. При этом площадь квартиры не учитывается.

Обратным этому показателя по экономическому содержанию является коэффициент доступности жилья (КДЖ), который показывает, какую долю сможет приобрести среднестатистическая семья за год, при условии, что на это будет направлен весь годовой доход домохозяйства:

Социальное расслоение населения обязывает различать понятие ком­мерческой и социальной доступности жилья. Критерием коммерческой до­ступности жилья является способность домохозяйства выплатить, при оформлении долгосрочного кредита, первоначальный взнос, размер которого составляет около 30% от стоимости приобретаемого жилья и осуществлять кредитные платежи, которые не должны превышать 35% совокупного дохода. Понятие социальной доступности жилья применимо к той части домохо­зяйств, у которой из-за низкого уровня доходов, возникает несоответствие между принятым минимальным стандартом проживания, минимальным жи­лищным стандартом проживания и реальными жилищными условиями. По­казатели социальной доступности характеризуют возможность получения бесплатного или частично бесплатного жилья и могут быть выражены про­центным соотношением числа очередников, которые получают бесплатное жилье в течение года, и общим числом граждан, состоящих в очереди на по­лучение бесплатного жилья.[XI]

По мнению Л.И. Поддерегиной, С.А. Шимановского целесообразно для оценки состояния рынка жилья использовать показатель, учитывающий структуру жилищного фонда региона по соответствию жилья нормам жи­лищного стандарта и обеспеченность отдельных социальных групп населе­

ния жильем.

Соответственно ключевой показатель жилищной сферы (IHFt) следует определять по формуле:

где HFt - жилищный фонд региона, соответствующий стандарту, кв. м. общей площа­

ди;

HFTt - жилищный фонд региона, кв. м. общей площади;

HSt - нормы по стандарту, качественные (размер кухни, износ и состояние дома и др.) и количественные (общая площадь квартиры, жилого дома, число комнат на одного человека), характеризующие жилье на период оценки, исходя из размера домохозяйства, кв. м. общей площади;

n - число социальных групп населения, исходя из размера домохозяйства с обеспе­ченностью жильем на уровне ниже норм жилищного стандарта HSt;

- обеспеченность жильем в i-й группе на домохозяйство, в кв. м. общей пло­щади жилья, соответствующего по качеству нормам жилищного стандарта

Nt - число домохозяйств в группе с обеспеченностью

t - период оценки.

Показатель отражает уровень обеспеченности населения жильем по ка­честву и количеству (на уровне не ниже норм жилищного стандарта). Струк­тура жилищного фонда при соответствии жилья нормам жилищного стандар­та оптимальна при IHFt={1;0}. В этом случае жилищный фонд соответствует нормам существующего стандарта, а домохозяйства с жильем ниже стан­дартных норм отсутствуют.[XII]

По мнению Ерегина А.В. не менее важной задачей является использо­вание ключевого коэффициента, который не просто отражает объёмные ха­рактеристики обеспеченности жильем, но и показывает потенциал регио­

нального рынка жилья с учетом платежеспособного спроса населения. Коэф­фициент потенциала развития жилищного рынка выглядит следующим обра­зом:

где Ti,n - доля расходов на первоочередные нужды;

Ci,n - средний доход i-й группы;

n - количество групп населения (классификация по величине доходов);

Vi,n- число покупателей i-й группы;

NR - объем жилья, введенного в эксплуатацию за год, кв.

м.;

P - среднерыночная цена 1 кв. м. вводимого в эксплуатацию жилья.[XIII]

Для индикативного мониторинга степени эффективности управления территориальными рынками жилья Баронин С.А. предполагает использовать следующие критерии.

1. Уровень стоимости жилой недвижимости - S. При этом целевая функция управления стоимостью может быть представлена как выражение минимизации стоимости во всех ситуациях развития рынка жилья за счет управленческих результатирующих воздействий R:

2. Доступность жилья по уровню платежеспособности - D. При этом целевая функция управления доступностью может быть представлена как выражение максимизации D во всех случаях развития рынка за счет управ­ленческих воздействий R:

3. Уровень воспроизводства территориально портфелированной жи­лищной недвижимости (ТПЖН) Ув. Этот показатель предлагается структури­ровать как трехкомпонентный мультипликативного типа:

Территориальное портфелирование жилищной недвижимости - это произведение уровня обеспеченности жильем на душу населения по i-й соци­альной категории домовладельцев в территориально-административных и градостроительных образований, поправочного коэффициента к bi на удель­ный вес i-ого портфеля жилищной недвижимости в общем объеме ТПЖН по численности проживающего там населения и поправочного уменьшающего коэффициента к biучитывающий средний уровень физического износа і-ого портфеля домовладельцев жилищной недвижимости.

4. Целевая функция по управлению формированием и развитием терри­ториальных рынков доступного жилья - L (Wi). Она может быть представле­на в следующем виде:

где Уф - актический уровень воспроизводства ТПЖН;

Ув - нормативный уровень воспроизводства ТПНЖ.

Таким образом, управление формированием и развитием территори­альных рынков доступного жилья определяется как многокомпонентный процесс максимизации разницы между уровнем платежеспособности D и уровнем стоимости S по ситуациям развития рынка жилья Wi.[XIV]

Проведенные исследования в области методического обеспечения ре­гиональных рынков жилья показали значительную актуальность данной про­блемы и ее научно-практическую востребованность.

В результате проведенного сравнительного анализа различных методик, предлагается оценивать эффективность развития регионального рынка жилья через специальный совокупный интегральный показатель, позволяющий оценить реальное состояние жилищного рынка конкретного региона.

Интегральный показатель оценки эффективности развития региональ­ного рынка жилья предлагается рассчитывать путем использования следую­щего алгоритма (рисунок 11).

Рисунок 11 - Алгоритм расчета интегрального показателя оценки эф­фективности развития регионального рынка жилья

Эффективность развития регионального рынка жилья (РРЖ), по мне­нию автора, следует оценивать через систему следующих компонент (рису­нок 12).

Только комплексный анализ и оценка данных характеристик рынка жилья позволит определить уровень эффективности развития рынка жилья в субъектах Российской Федерации. Выбор показателей обусловлен, главным образом, наличием данных в базе федеральной службы государственной ста­тистики.

Рисунок 12 - Система частных показателей в комплексной оценке эф­фективности развития регионального рынка жилья

Один из важнейших показателей, характеризующих региональный ры­нок жилья - это уровень общего его развития. Именно, общая ситуация на рынке жилья, которая характеризует объемы ввода в действие жилых домов, их общие площади, влияет на результативность и эффективность рынка жи­лья.

Обеспеченность жильем также является значимым показателем в оцен­ке эффективности развития регионального рынка жилья. Обеспеченность населения жильем позволяет оценить как наличие общей площади, так и ко­личество жилых единиц для каждого региона. Следовательно, по уровню обеспеченности жильем населения можно судить об эффективности развития социально-экономических систем в целом.

Доступность жилья следующая компонента, характеризующая как жи­лищные условия населения, так и возможность приобретения жилья в соб­ственность. Доступность жилья отражает демографические, экономические, а

также социальные характеристики уровня благосостояния населения каждого региона. Также на основе данного показателя определяются нормативные, кредитно-финансовые, ценовые, тарифные параметры жилищного строитель­ства в регионе.

Еще одной важной характеристикой регионального рынка жилья явля­ется уровень благоустройства. Эффективность регионального рынка жилья определяется не только обеспеченностью жильем и его доступностью, но и уровнем его оснащенности. Благоустройство определяется уровнем осна­щенности жилья полным комплексом коммунального оборудования (водо­проводом, водоотведением, отоплением, душевым и газовым оборудованием, горячем водоснабжением, напольными электроплитами).

Методика оценки эффективности развития регионального рынка жилья строится на четырех компонентах, в каждую из которых включены соответ­ствующие группы показателей:

- компонента общего уровня развития рынка жилья: ввод в действие жилых домов, общая площадь жилых помещений, среднегодовая числен­ность населения, объем жилой площади, построенной за счет населения;

- компонента обеспеченности жильем: общее количество квартир, среднегодовая численность населения, объем жилого фонда;

- компонента доступности жилья: цены за 1 кв. м. на первичном и вторичном рынках, среднедушевой доход населения;

- компонента уровня благоустройства жилья: основные показатели благоустройства жилищного фонда; число семей, получивших жилые поме­щения и улучшившие жилищные условия.

Каждая из составляющих представлена системой частных показателей (таблица 17).

Таблица 17 - Система частных показателей оценки эффективности раз­вития регионального рынка жилья

Компоненты оценки эф­фективности Частные показатели
Общее развитие рынка жилья региона (РРЖб) РРЖбі- отношение ввода в действие жилых домов i-региона к вводу в действие жилых домов j-федерального округа (тыс. кв. м.)
РРЖб2 - отношение общей площади жилых помещений i- региона к среднегодовой численности населения і-региона (тыс. кв. м./чел.)
РРЖбэ - отношение жилой площади, построенной за счет населения і-региона к общей площади введенных в действие жилых помещений і-региона (тыс. кв. м.)
Обеспеченность жильем (РРЖо) РРЖоі- отношение жилого фонда і-региона к среднегодовой численности і-региона (млн. кв. м. / тыс. чел.)
РРЖ02 - отношение общего количества квартир в і-регионе к среднегодовой численности населения і-региона
Доступность жилья (РРЖд) РРЖді- отношение цены за 1 кв. м. на первичном рынке і- региона к среднедушевому доходу населения і-региона (руб.)
РРЖд2 - отношение цены за 1 кв. м. на вторичном рынке і- региона к среднедушевому доходу населения і-региона (руб.)
Уровень благосостояния жилья (РРЖб) РРЖбі- отношение произведения основных компонент благо­устройства жилищного фонда і-региона к произведению ос­новных компонент благоустройства жилищного фонда j- федерального округа
РРЖб2 - отношение числа семей получившие жилые помеще­ния и улучшивших жилищные условия і-региона к числу се­мей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещений і-региона (тыс.)

Определим индекс каждой составляющей интегрального показателя эффективности регионального рынка жилья:

1. Индекс общего развития рынка жилья региона

2. Индекс обеспеченности жильем региона:

3. Индекс доступности жилья в регионе:

4. Индекс уровня благосостояния жилья региона:

65

На основе каждого рассмотренного интегрального индекса рассчиты­вается совокупный интегральный показатель оценки эффективности регио­нального рынка жилья, который определяется как среднее геометрическое из произведений полученных частных индексов: общего развития рынка жилья, обеспеченности жильем, доступности жилья, уровня благоустройства жилья:

Значение совокупного показателя позволяет оценить уровень развито­сти рынка жилья в каждом регионе, и в зависимости от полученного резуль­тата определить тип региона по уровню развития жилищного рынка. Нами предложены следующие уровни градации:

Интегральная оценка уровня развития регионального рынка жилья необходима для отражения его реального состояния, что невозможно обеспе­чить без конкретных характеристик. Набор определенных характеристик позволит получить достоверную и объективную информацию о состоянии рынка жилья в регионах.

<< | >>
Источник: ВОЛКОВА АЛЛА ВЯЧЕСЛАВОВНА. ПРОЕКТНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Курск - 2019. 2019

Еще по теме Методический инструментарий оценки эффективности развития регионального рынка жилья:

  1. МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ
  2. 3.1 Апробация методики оценки эффективности развития регионального рынка жилья
  3. ПЕРСПЕКТИВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ
  4. Разработка основных направлений повышения эффективности регионального рынка жилья
  5. Методический подход к интегральной оценке развития региональной инновационной инфраструктуры
  6. 2.2 Системный подход в реализации проектного управления развитием регионального рынка жилья
  7. Разработка системы проектного управления развитием регионального рынка жилья
  8. Сетевой метод планирования в проектном управлении развитием регионального рынка жилья
  9. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ
  10. ГЛАВА 2. ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОЦЕНКИ СОЦИАЛЬНО­ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗВИТИЯ МАЛОГО БИЗНЕСА В РЕГИОНЕ
  11. ВОЛКОВА АЛЛА ВЯЧЕСЛАВОВНА. ПРОЕКТНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Курск - 2019, 2019
  12. Концептуальный подход к исследованию современных аспектов раз­вития регионального рынка жилья
  13. РАЗВИТИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ИНСТРУМЕНТАРИЯ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ СУБЪЕКТОВ СИСТЕМЫ ПУБЛИЧНОГО УПРАВЛЕНИЯ
  14. Исследование современной ситуации по развитию рынка жилья в регионах Российской Федерации
  15. Модель развития эффективной региональной инновационной инфра­структуры на примере Краснодарского края