Выявление проблем в развитии жилищной сферы в Российской Федерации

Одна из основных отраслей экономики России - строительная отрасль, от которой зависит успешная реализация и достижение ключевых показате­лей современной стратегии социально-экономического развития регионов.

На 1 января 2018 г. на территории РФ по данным федеральной служ­бы государственной статистики насчитывается 279496 строительных органи­заций различных структур и форм собственности. Начиная с 2013 г. количе­ство строительных организаций имеет положительную динамику. Рост их числа в 2017 году относительно 2013 г. составил 28%. Необходимо отметить, что строительные организации в основном представлены в форме малого

предпринимательства, их объем от общего числа составляет порядком 90%. По форме собственности наиболее распространенным являются частные строительные предприятия, на долю которых приходится 99% организаций строительной отрасли.

Основным показателем, характеризующим эффективность строитель­ной отрасли, является объем выполненных работ, который представлен на рисунке 2 за 12-летний период (с 2005 г. по 2017 г.).

Рисунок 2 - Объем выполненных строительных работ, млрд. руб./темп роста

За рассматриваемый период в 2017 г.

летний период с 2013 г. по 2017 г. темп роста составил 5,08%. Причем, 2009 г. характеризуется снижением объема строительных работ на 11,71%.

Особое место в строительной отрасли занимает жилищное строитель­ство. Анализ тенденций развития жилищного строительства показывает, что основная часть жилищного фонда была возведена в 50-80-х годах 20 века. Задача тотального обеспечения жильем решалась на основе массового строи­тельства однотипных многоквартирных домов. Однако, со временем данная концепция показала свои отрицательные стороны: высокий уровень износа жилья, инженерно-коммунальных сетей, мощностей предприятий ЖКХ, низ­кое качество жилья, неудовлетворением современным требованиям строи­тельства.

Переход к рыночным принципам хозяйствования сопровождался раз­рушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокра­щением ВВП, снижением доходов населения и, как следствие, резким сокра­щением жилищного строительства. В 1992 году объемы ввода жилья по сравнению с 1990-м сократилась более чем на треть. До конца 90-х основным препятствием оставался дефицит финансовых ресурсов - как у государства, так и у большинства населения. Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жилье начал расти в реальном выраже­нии. За восемь лет объемы жилищного строительства возросли с 31,7 в 2001 году до 66 млн. кв. м. в 2008-м.^[8]

Проанализируем важнейшие параметры, характеризующие рынок жи­лья для оценки тенденций его развития в Российской Федерации.

На рисунке 3 представлена динамика жилищного фонда, как основного показателя рынка жилья. За последние десять лет жилищный фонд РФ вырос на 20% или на 649 млн. кв. м.

Рисунок 3 - Жилищный фонд, млн. кв. м. общей площади жилых помещений

Согласно статистическим данным по состоянию на 01.01.2018 г. объем российского жилого фонда составил 3708 млн. кв. м., в то время как в 2007 г. он составлял 3059 млн. кв. м. В среднем увеличение жилищного фонда за 17 лет составило всего 1,6%. Наибольший прирост наблюдается в период 2013­2014 гг. (33%) и 2014-2015 гг. (3,1%). Самые низкие показатели темпов роста в период с 2003-2004 гг. всего на 0,1%. Если изучить динамику прироста жи­лищного фонда России и СССР можно сделать следующие выводы (таблица 2).

Таблица 2 - Сравнительная характеристика развития жилищного фонда

СССР и Российской Федерации

Проведенный сравнительный анализ свидетельствует, что в 90-х годах наблюдается резкое снижение объемов строительства, что связано с измене­ниями политической и экономической ситуации в стране. Однако, начиная с 28

2000 гг. наблюдается рост объемов строительства, что вязано со стабилиза­цией политической ситуации в стране.

Важным показателям, характеризующим жилищное строительство, по­мимо жилищного фонда, является анализ аварийного жилищного фонда (таб­лица 3).

Таблица 3 - Анализ аварийности жилищного фонда

Обратим внимание, что до 2011 г.

Аварийный жилищный фонд в 2017 г. вырос на 3,3% относительно 2014-2015 гг., на 25,5% относительно 2015 г. и на 8,4% относительно 2016 г.

Следовательно, несмотря на наличие положительных тенденций в жи­лищном фонде в целом, необходимо отметить рост удельного веса аварийно­

го жилищного фонда, что является отрицательной характеристикой рынка жилья.

В настоящее время видно, что значительный рост введенных зданий наблюдается в период 2014-2015 гг. (таблица 4). Относительно 2000 г. их ко­личество выросло в 2,5 раза, на 50% - относительно 2010 г., на 20% - относи­тельно 2013 г.

Таблица 4 - Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в РФ

По состоянию на 01.01.2018 г. на территории РФ было введено 272,6 тыс. зданий, из них 93% - это жилые здания, а 7% - нежилые. Динамика по­казателей ввода зданий жилого назначения за 2014-2017 гг. - отрицательная. Их количество снизилось с 283,0 тыс. ед. до 253,8 тыс. ед. (т.е. на 11%). Мак­симальное количество зданий жилого назначения наблюдается в 2013-2014 гг.

В настоящее время (к 2016-2017 гг.) российский рынок жилья характе­ризуется отрицательной динамикой ввода в действие жилых домов (рисунок 4).

Рисунок 4 - Ввод в действие жилых домой в РФ за счет всех источни­ков финансирования, млн. кв. м.

Несмотря на снижение объемов ввода в действие жилых домов в 2015­2017 гг., необходимо отметить их рост относительно 2000 г. в 2,6 раза, отно­сительно 2007 г. на 30% и относительно 2013 г. - на 12,3%. В настоящее вре­мя введено в действие жилых домов общей площадью 79,2 млн. кв. м, что на 6% меньше, чем в 2014 г., на 8% меньше, чем в 2015 г. и на 2% меньше, чем в 2016 г.

2000-2008 гг. характеризуются положительной тенденцией ввода в дей­ствие жилых домов по территории России. Несмотря на значительные темпы роста величина вводимой жилой площади только в 2007 г. достигла уровня 1990 г. В 2009 г. было введено на 67% меньше жилья, чем в 2008 г., а в 2010 г. падение составило 9% относительно 2008 г. и 2,6% относительно 2009 г. Снижение величины вводимых в действие жилых домов в 2009-2010 гг. свя­зано с влиянием финансово-экономического кризиса.

Период 2011-2015 гг. демонстрирует положительную тенденцию на рынке жилья. Их рост в среднем за период составил 8,4%.

Жилые дома введены в действие в основном населением за счет соб­ственных и привлеченных средств (таблица 5).

Таблица 5 - Ввод в действие жилых домов за счет различных источни-

ков финансирования (млн. кв. м. общей площади жилых помещений)

В общем объеме вводимых в действие жилых домов значительно уве­личилась доля жилых домов, построенных за счет собственных и привлечен­ных средств населения.

Динамика ввода в действие жилых домов в разрезе городской и сель­ской местности представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Ввод в действие жилых домов в городской и сельской местности

РФ, млн. кв. м. общей площади жилых помещений

Ввод в действие жилых домов по состоянию на 2017 г. составляет 57,2 млн. кв. м. в городской местности, а в сельской - 22,0 млн. кв. м. Необходимо отметить, что ввод в действие жилых домов в городской местности имеет тенденцию к снижению с 2014 г. Уменьшение составило 5 млн. кв. м. или 8%. Ввод в действие жилых домов в сельской местности имеет относительно ста­бильную динамику.

Одним из важнейших показателей, характеризующих рынок жилья, яв­ляется уровень обеспеченности жильем (таблица 6).

Таблица 6 - Уровень обеспеченности жильем жителей Российской Фе­дерации

Фактическая обеспеченность жителей Российской Федерации жильем отстает от большинства развитых стран, где минимальный уровень обеспе­ченности жильем составляет 40-50 кв. м. общей площади на одного жителя. В России в среднем за последние семь лет этот показатель составляет 24,1 кв. м. По состоянию на 01.01 2018 г. уровень обеспеченности жильем в Россий­ской Федерации составляет 25,3 кв. м. общей площади на одного человека. В целом, с 2000 г. данный показатель вырос на 3,3 %. Также необходимо отме­тить ежегодный рост показателя обеспеченности жильем на одного жителя. Однако, данный показатель не смотря на его рост так и не достигает мини­мального уровня международных стандартов, где размер общей площади од­ного проживающего должен достигать не менее 30 кв. м.

Несмотря на общий рост количественных показателей рынка жилья, жилая недвижимость в России все-таки остается менее доступной для широ­ких слоев населения. В первую очередь, это связано с достаточно высоким

уровнем цен на жилую недвижимость в Российской Федерации и низким уровнем доходов большей части населения. Динамика и соотношение цен на жилую недвижимость на первичном и вторичном рынке жилья, а также среднедушевые денежные доходы населения представлены на рисунке 6.

Рисунок 6 - Среднедушевые денежные доходы населения (руб.), сред­няя стоимость 1 кв. м. общей площади квартир на первичном и вторичном рынках жилья, (руб.).

В целом по Российской Федерации наблюдается увеличение средней цены 1 кв. м. на первичном рынке. С конца 2011 г. по сравнению с 2017 г. данный рост составил 13196 руб. или 30%. Самая высокая стоимость зафик­сирована в 2017 г. (56882 руб. за 1 кв. м.).

Как видно, среднедушевой доход населения в месяц также вырос (на 10587 руб.). Однако, как видно на рисунке наблюдается не сопоставление уровня цен на жилье с уровнем доходов населения.

Важным показателем, характеризующим жилищный рынок в России, является количество построенных квартир, качество материала стен введен­ных жилых домов и этажность (таблица 7-8).

Таблица 7- Количество построенных квартир в РФ и их средний размер

Общее количество квартир в 2016-2017 гг. снизилось на 2,4%, в целом, прослеживается их значительное увеличение с 2010 г. по 2017 г. Число квар­тир выросло на 60%. Средний рост за рассматриваемый период составляет 7%. Общая площадь квартир снижается ежегодно (с 81,5 кв. м. до 69,6 кв. м., наибольшую популярность имеют однокомнатные квартиры. В основном, по материалам преобладает домостроение в монолитном (18,7%) и кирпичном (33,0%) исполнении.

Таблица 8 - Ввод общей площади жилых домов по материалам стен в

РФ, тыс. кв. м.

По этажности в РФ доминирует 17 и более этажные домостроения (19973,9 тыс. кв. м, 25,4%), в наименьшей: 4-этажные, 6-этажные, 8-этажные и 7-этажные.

В структуре ввода в действие жилых домов по формам собственности ситуация стабильна (таблица 9).

Таблица 9 - Ввод в действие домов организациями различных форм собственности в Российской Федерации

Частная форма собственности является преобладающей формой, ее до­ля по состоянию на 2017 г. составляет 48,9%. Как видно из таблицы, несмот­ря на лидирующие позиции, объем частной формы собственности значитель­но снижается с2015 г. В 2016-2017 гг. снижение составило 4%. Государ­ственная форма собственности имеет отрицательную тенденцию, за период 2014-2016 гг. В 2017 г. наблюдается рост государственной собственности на 9% и муниципальной формы собственности на 5%. Наибольший удельный вес частной формы собственности свидетельствует о заинтересованности частных лиц в строительстве жилых домов.

Из вышеизложенного можно сделать выводы:

- наблюдается ежегодный прирост объема выполненных строитель­ных работ (средний рост за 12 лет составил 16,74%);

- жилищный фонд увеличился за 17 лет на 1,6%, по состоянию на 01.01.2018 г. объем жилищного фонда составляет 3708 млн. кв. м.;

- преобладает частная форма собственности;

- наблюдается рост в 2017 г. аварийного жилищного фонда (на 3,3%);

36

- снижается объем введенных в действие зданий жилого назначения (на 11,2%);

- жилые дома введены в действие в основном населениям за счет собственных и привлеченных средств;

- жилищный рынок характеризуется достаточно высоким уровнем цен на первичном и вторичном рынке недвижимости, а также низким средне­душевым доходом населения;

- по важным показателям, характеризующим жилищный рынок отме­чено: общее количество квартир в 2017 г. снизилось на 2,4%; наиболее попу­лярны однокомнатные квартиры; по материалам преобладают строения в мо­нолитном (18,7%) и кирпичном (33,0%) исполнении; по этажности домини­руют 17 и более этажные домостроения.

Для улучшения качества жилищного рынка Росси необходимо увели­чивать строительные мощности, объем ремонтных и строительных работ, финансирование строительства, модернизировать строительных механизм, сбалансировать структуру жилищного фонда, усилить роль государства в планировании строительства жилищного фонда.

1.3