<<
>>

Выявление проблем в развитии жилищной сферы в Российской Федерации

Одна из основных отраслей экономики России - строительная отрасль, от которой зависит успешная реализация и достижение ключевых показате­лей современной стратегии социально-экономического развития регионов.

Экономические и политические тенденции, происходящие в национальной экономике, оказывают существенное влияние на цикличность развития стро­ительного сектора. Текущий экономический спад существенно отразился на отрасли строительства. Основными факторами, влияющими на строительный рынок России, являются: мировые цены на нефть и, следовательно, устойчи­вость валютного курса, инфляции, спрос, предложение на недвижимость, до­ступность кредитования и государственных источников финансирования. Также в настоящее время немаловажным считаются внешнеполитическая си­туация, а также введение антироссийских экономических санкций.[7]

На 1 января 2018 г. на территории РФ по данным федеральной служ­бы государственной статистики насчитывается 279496 строительных органи­заций различных структур и форм собственности. Начиная с 2013 г. количе­ство строительных организаций имеет положительную динамику. Рост их числа в 2017 году относительно 2013 г. составил 28%. Необходимо отметить, что строительные организации в основном представлены в форме малого

предпринимательства, их объем от общего числа составляет порядком 90%. По форме собственности наиболее распространенным являются частные строительные предприятия, на долю которых приходится 99% организаций строительной отрасли.

Основным показателем, характеризующим эффективность строитель­ной отрасли, является объем выполненных работ, который представлен на рисунке 2 за 12-летний период (с 2005 г. по 2017 г.).

Рисунок 2 - Объем выполненных строительных работ, млрд. руб./темп роста

За рассматриваемый период в 2017 г.

в Российской Федерации было выполнено строительных работ на сумму 7,5 трлн. руб., что в 4 раза больше суммы, направленной на строительство с 2005 г. В целом, ежегодно наблю­дается прирост объема выполненных строительных работ. В среднем за 12 лет объем работ в сфере строительства вырос на 16,74%. Однако, в последние годы наблюдается существенное снижение темпов роста, о чем свидетель­ствуют следующие данные. Если за пятилетний период с 2008-2012 гг. сред­ний темп роста в сфере строительства составил 15,09%, то за такой же пяти­

летний период с 2013 г. по 2017 г. темп роста составил 5,08%. Причем, 2009 г. характеризуется снижением объема строительных работ на 11,71%.

Особое место в строительной отрасли занимает жилищное строитель­ство. Анализ тенденций развития жилищного строительства показывает, что основная часть жилищного фонда была возведена в 50-80-х годах 20 века. Задача тотального обеспечения жильем решалась на основе массового строи­тельства однотипных многоквартирных домов. Однако, со временем данная концепция показала свои отрицательные стороны: высокий уровень износа жилья, инженерно-коммунальных сетей, мощностей предприятий ЖКХ, низ­кое качество жилья, неудовлетворением современным требованиям строи­тельства.

Переход к рыночным принципам хозяйствования сопровождался раз­рушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокра­щением ВВП, снижением доходов населения и, как следствие, резким сокра­щением жилищного строительства. В 1992 году объемы ввода жилья по сравнению с 1990-м сократилась более чем на треть. До конца 90-х основным препятствием оставался дефицит финансовых ресурсов - как у государства, так и у большинства населения. Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жилье начал расти в реальном выраже­нии. За восемь лет объемы жилищного строительства возросли с 31,7 в 2001 году до 66 млн. кв. м. в 2008-м.[8]

Проанализируем важнейшие параметры, характеризующие рынок жи­лья для оценки тенденций его развития в Российской Федерации.

На рисунке 3 представлена динамика жилищного фонда, как основного показателя рынка жилья. За последние десять лет жилищный фонд РФ вырос на 20% или на 649 млн. кв. м.

Рисунок 3 - Жилищный фонд, млн. кв. м. общей площади жилых помещений

Согласно статистическим данным по состоянию на 01.01.2018 г. объем российского жилого фонда составил 3708 млн. кв. м., в то время как в 2007 г. он составлял 3059 млн. кв. м. В среднем увеличение жилищного фонда за 17 лет составило всего 1,6%. Наибольший прирост наблюдается в период 2013­2014 гг. (33%) и 2014-2015 гг. (3,1%). Самые низкие показатели темпов роста в период с 2003-2004 гг. всего на 0,1%. Если изучить динамику прироста жи­лищного фонда России и СССР можно сделать следующие выводы (таблица 2).

Таблица 2 - Сравнительная характеристика развития жилищного фонда

СССР и Российской Федерации

Период Общий прирост жилищного фонда, млн. кв. м. Среднегодовой прирост жилищного фонда, млн. кв. м.
1970-1980 409 40,9
1980-1990 744 74,4
1990-2000 362 36,2
2000-2010 444 44,4
2010-2017 477 59,6
2007-2017 649 64,9

Проведенный сравнительный анализ свидетельствует, что в 90-х годах наблюдается резкое снижение объемов строительства, что связано с измене­ниями политической и экономической ситуации в стране. Однако, начиная с 28

2000 гг. наблюдается рост объемов строительства, что вязано со стабилиза­цией политической ситуации в стране.

В целом, наблюдается положительная тенденция - рост жилищного фонда России.

Важным показателям, характеризующим жилищное строительство, по­мимо жилищного фонда, является анализ аварийного жилищного фонда (таб­лица 3).

Таблица 3 - Анализ аварийности жилищного фонда

Период Жилищный фонд, млн. кв. м. Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. кв. м. площади жи­лищного фонда Удельный вес ветхого и аварийного жилищ­ногофонда в общей площади жилищного фонда Период Жилищный фонд, млн. кв. м. Аварийный жилищ­ный фонд, млн. кв. м. площади жилищного

фонда

Удельный вес ава­рийного жилищного фонда в общей пло­щади жилищного
2000 2787 65,6 2,4 2013 3359 23,8 0,71
2001 2822 87,9 3,1 2014 3473 23,8 0,68
2002 2853 88,3 3,1 2015 3581 19,6 0,54
2003 2885 91,3 3,2 2016 3653 22,7 0,62
2004 2917 93,1 3,2 2017 3708 24,6 0,70
2005 2956 95,0 3,3
2006 3001 96,0 1,9
2007 3059 99,0 2,8
2008 3116 99,7 2,3
2009 3177 99,5 2,9
2010 3231 99,4 2,6
2011 3288 99,0 2,4
2012 3349 99,9 2,9

Обратим внимание, что до 2011 г.

в статистических сборниках указы­валась информация, включающая данные о ветхом и аварийном жилищном фонде, а с 2012 г. в статистических сборниках имеются данные только об аварийном жилищном фонде.

Аварийный жилищный фонд в 2017 г. вырос на 3,3% относительно 2014-2015 гг., на 25,5% относительно 2015 г. и на 8,4% относительно 2016 г.

Следовательно, несмотря на наличие положительных тенденций в жи­лищном фонде в целом, необходимо отметить рост удельного веса аварийно­

го жилищного фонда, что является отрицательной характеристикой рынка жилья.

В настоящее время видно, что значительный рост введенных зданий наблюдается в период 2014-2015 гг. (таблица 4). Относительно 2000 г. их ко­личество выросло в 2,5 раза, на 50% - относительно 2010 г., на 20% - относи­тельно 2013 г.

Таблица 4 - Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в РФ

Показатель 2000 2013 2014 2015 2016 2017
Количество введенных зда­ний - всего, тыс. ед. 119,7 258,1 304,2 306,4 278,3 272,6
в том числе: жилого назначения 110,8 239,1 283,0 286,1 259,5 253,8
нежилого назначения 8,9 19,0 21,2 20,3 18,8 18,8
Общий строительный объем зданий - всего, млн. м3 172,4 526,7 617,8 622,8 608,5 599,4
в том числе: жилого назначения 131,6 343,5 404,4 415,7 400,4 401,3
нежилого назначения 40,8 183,2 213,4 207,1 208,1 198,1
Общая площадь зданий - всего, млн.
м2
44,7 117,8 138,6 139,4 135,8 137,3
в том числе: жилого назначения 36,4 87,1 104,4 106,2 103,4 104,6
нежилого назначения 8,3 30,8 34,2 33,2 32,4 32,7

По состоянию на 01.01.2018 г. на территории РФ было введено 272,6 тыс. зданий, из них 93% - это жилые здания, а 7% - нежилые. Динамика по­казателей ввода зданий жилого назначения за 2014-2017 гг. - отрицательная. Их количество снизилось с 283,0 тыс. ед. до 253,8 тыс. ед. (т.е. на 11%). Мак­симальное количество зданий жилого назначения наблюдается в 2013-2014 гг.

В настоящее время (к 2016-2017 гг.) российский рынок жилья характе­ризуется отрицательной динамикой ввода в действие жилых домов (рисунок 4).

Рисунок 4 - Ввод в действие жилых домой в РФ за счет всех источни­ков финансирования, млн. кв. м.

Несмотря на снижение объемов ввода в действие жилых домов в 2015­2017 гг., необходимо отметить их рост относительно 2000 г. в 2,6 раза, отно­сительно 2007 г. на 30% и относительно 2013 г. - на 12,3%. В настоящее вре­мя введено в действие жилых домов общей площадью 79,2 млн. кв. м, что на 6% меньше, чем в 2014 г., на 8% меньше, чем в 2015 г. и на 2% меньше, чем в 2016 г.

2000-2008 гг. характеризуются положительной тенденцией ввода в дей­ствие жилых домов по территории России. Несмотря на значительные темпы роста величина вводимой жилой площади только в 2007 г. достигла уровня 1990 г. В 2009 г. было введено на 67% меньше жилья, чем в 2008 г., а в 2010 г. падение составило 9% относительно 2008 г. и 2,6% относительно 2009 г. Снижение величины вводимых в действие жилых домов в 2009-2010 гг. свя­зано с влиянием финансово-экономического кризиса.

Период 2011-2015 гг. демонстрирует положительную тенденцию на рынке жилья. Их рост в среднем за период составил 8,4%.

Жилые дома введены в действие в основном населением за счет соб­ственных и привлеченных средств (таблица 5).

Таблица 5 - Ввод в действие жилых домов за счет различных источни-

ков финансирования (млн. кв. м. общей площади жилых помещений)

Период Население за счет собствен­ных и привле­ченных средств Жилищно­строительными кооперативами Период Население за счет соб­ственных и привлеченных средств Жилищно­строительными кооперативами
2000 12,6 0,7 2009 28,5 0,5
2001 13,1 0,6 2010 25,5 0,3
2002 14,2 0,6 2011 26,8 0,4
2003 15,2 0,5 2012 28,4 0,3
2004 16,1 0,5 2013 30,7 0,5
2005 17,5 0,6 2014 36,2 0,4
2006 20,0 0,6 2015 35,2 0,6
2007 26,3 0,9 2016 31,8 1,0
2008 27,4 0,6 2017 33,0 0,8

В общем объеме вводимых в действие жилых домов значительно уве­личилась доля жилых домов, построенных за счет собственных и привлечен­ных средств населения.

Динамика ввода в действие жилых домов в разрезе городской и сель­ской местности представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Ввод в действие жилых домов в городской и сельской местности

РФ, млн. кв. м. общей площади жилых помещений

Ввод в действие жилых домов по состоянию на 2017 г. составляет 57,2 млн. кв. м. в городской местности, а в сельской - 22,0 млн. кв. м. Необходимо отметить, что ввод в действие жилых домов в городской местности имеет тенденцию к снижению с 2014 г. Уменьшение составило 5 млн. кв. м. или 8%. Ввод в действие жилых домов в сельской местности имеет относительно ста­бильную динамику.

Одним из важнейших показателей, характеризующих рынок жилья, яв­ляется уровень обеспеченности жильем (таблица 6).

Таблица 6 - Уровень обеспеченности жильем жителей Российской Фе­дерации

Показатель 2000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Жилищный фонд, млн. кв. м. 3787 3288 3349 3359 3473 3581 3653 3708
Среднегодовая численность населения, млн. чел. 146,6 142,9 143,0 143,3 143,7 146,3 146,5 146,8
Уровень обеспеченности жиль­ем 19,0 23,0 23,4 23,4 24,2 24,5 25,0 25,3

Фактическая обеспеченность жителей Российской Федерации жильем отстает от большинства развитых стран, где минимальный уровень обеспе­ченности жильем составляет 40-50 кв. м. общей площади на одного жителя. В России в среднем за последние семь лет этот показатель составляет 24,1 кв. м. По состоянию на 01.01 2018 г. уровень обеспеченности жильем в Россий­ской Федерации составляет 25,3 кв. м. общей площади на одного человека. В целом, с 2000 г. данный показатель вырос на 3,3 %. Также необходимо отме­тить ежегодный рост показателя обеспеченности жильем на одного жителя. Однако, данный показатель не смотря на его рост так и не достигает мини­мального уровня международных стандартов, где размер общей площади од­ного проживающего должен достигать не менее 30 кв. м.

Несмотря на общий рост количественных показателей рынка жилья, жилая недвижимость в России все-таки остается менее доступной для широ­ких слоев населения. В первую очередь, это связано с достаточно высоким

уровнем цен на жилую недвижимость в Российской Федерации и низким уровнем доходов большей части населения. Динамика и соотношение цен на жилую недвижимость на первичном и вторичном рынке жилья, а также среднедушевые денежные доходы населения представлены на рисунке 6.

Рисунок 6 - Среднедушевые денежные доходы населения (руб.), сред­няя стоимость 1 кв. м. общей площади квартир на первичном и вторичном рынках жилья, (руб.).

В целом по Российской Федерации наблюдается увеличение средней цены 1 кв. м. на первичном рынке. С конца 2011 г. по сравнению с 2017 г. данный рост составил 13196 руб. или 30%. Самая высокая стоимость зафик­сирована в 2017 г. (56882 руб. за 1 кв. м.).

Как видно, среднедушевой доход населения в месяц также вырос (на 10587 руб.). Однако, как видно на рисунке наблюдается не сопоставление уровня цен на жилье с уровнем доходов населения.

Важным показателем, характеризующим жилищный рынок в России, является количество построенных квартир, качество материала стен введен­ных жилых домов и этажность (таблица 7-8).

Таблица 7- Количество построенных квартир в РФ и их средний размер

Показатель 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Число квартир, тыс. 717 786 838 929 1124 1195 1167 1139
Их средний размер, м2 общей пло­щади 81,5 79,3 78,4 75,8 74,9 71,4 68,7 69,6
- 1комн. 34 36 38 39 41 43 46 46
- 2комн. 32 31 32 31 31 30 29 29
- 3комн. 23 21 20 20 19 18 17 16
- 4 комн. и более 12 12 10 10 9 9 8 9

Общее количество квартир в 2016-2017 гг. снизилось на 2,4%, в целом, прослеживается их значительное увеличение с 2010 г. по 2017 г. Число квар­тир выросло на 60%. Средний рост за рассматриваемый период составляет 7%. Общая площадь квартир снижается ежегодно (с 81,5 кв. м. до 69,6 кв. м., наибольшую популярность имеют однокомнатные квартиры. В основном, по материалам преобладает домостроение в монолитном (18,7%) и кирпичном (33,0%) исполнении.

Таблица 8 - Ввод общей площади жилых домов по материалам стен в

РФ, тыс. кв. м.

Показатель 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Каменные 1737,5 1501,7 1318,6 1175,0 1603,8 1679,6 1685,8 1612,7
Кирпичные 24612,3 26434,4 26766,9 26558,0 29717,6 28592,1 27395,1 26121,1
Панельные 8532,8 9066,0 8293,2 9194,7 9792,6 10373,6 8515,0 6710,8
Блочные 7250,9 8051,6 9365,4 10389,4 12879,8 11861,5 11963,2 11719,6
Деревянные 6767,3 7224,1 7261,3 7672,8 8360,9 8224,5 7667,0 7161,6
Монолитные 6800,3 6977,9 8879,4 10372,9 13287,6 13824,1 14395,4 14860,6
Прочие 2551,4 2812,6 3666,5 4918,4 8275,6 10421,9 8272,3 10967,9

По этажности в РФ доминирует 17 и более этажные домостроения (19973,9 тыс. кв. м, 25,4%), в наименьшей: 4-этажные, 6-этажные, 8-этажные и 7-этажные.

В структуре ввода в действие жилых домов по формам собственности ситуация стабильна (таблица 9).

Таблица 9 - Ввод в действие домов организациями различных форм собственности в Российской Федерации

Частная форма собственности является преобладающей формой, ее до­ля по состоянию на 2017 г. составляет 48,9%. Как видно из таблицы, несмот­ря на лидирующие позиции, объем частной формы собственности значитель­но снижается с2015 г. В 2016-2017 гг. снижение составило 4%. Государ­ственная форма собственности имеет отрицательную тенденцию, за период 2014-2016 гг. В 2017 г. наблюдается рост государственной собственности на 9% и муниципальной формы собственности на 5%. Наибольший удельный вес частной формы собственности свидетельствует о заинтересованности частных лиц в строительстве жилых домов.

Из вышеизложенного можно сделать выводы:

- наблюдается ежегодный прирост объема выполненных строитель­ных работ (средний рост за 12 лет составил 16,74%);

- жилищный фонд увеличился за 17 лет на 1,6%, по состоянию на 01.01.2018 г. объем жилищного фонда составляет 3708 млн. кв. м.;

- преобладает частная форма собственности;

- наблюдается рост в 2017 г. аварийного жилищного фонда (на 3,3%);

36

Показатель 201 3 201 4 201 5 201 6 2017
Всего, млн. кв. м. общей площади Уд. вес в общем объеме ввода, % Всего, млн. кв. м. общей площади Уд. вес в общем объеме ввода, % Всего, млн. кв. м. общей площади Уд. вес в общем объеме ввода, % Всего, млн. кв. м. общей площади Уд. вес в общем объеме ввода, % Всего, млн. кв. м. общей площади Уд. вес в общем объеме ввода. %
Всего введено в действие жилых домов, 70,5 100 84,2 100 85,3 100 80,2 100 79,2 100
в т.ч. по формам собственности
государственная 3,5 5,0 2,9 3,5 2,5 2,9 2,2 2,7 2,4 3,0
муниципальная 1,5 2,1 1,7 2,0 1,9 2,2 1,7 2,1 1,9 2,4
частная 31,4 44,5 39,2 46,6 41,6 48,8 40,2 50,1 38,7 48,9
смешанная 0,7 1,0 0,4 0,5 0,6 0,7 1,0 1,2 0,8 1,0

- снижается объем введенных в действие зданий жилого назначения (на 11,2%);

- жилые дома введены в действие в основном населениям за счет собственных и привлеченных средств;

- жилищный рынок характеризуется достаточно высоким уровнем цен на первичном и вторичном рынке недвижимости, а также низким средне­душевым доходом населения;

- по важным показателям, характеризующим жилищный рынок отме­чено: общее количество квартир в 2017 г. снизилось на 2,4%; наиболее попу­лярны однокомнатные квартиры; по материалам преобладают строения в мо­нолитном (18,7%) и кирпичном (33,0%) исполнении; по этажности домини­руют 17 и более этажные домостроения.

Для улучшения качества жилищного рынка Росси необходимо увели­чивать строительные мощности, объем ремонтных и строительных работ, финансирование строительства, модернизировать строительных механизм, сбалансировать структуру жилищного фонда, усилить роль государства в планировании строительства жилищного фонда.

1.3

<< | >>
Источник: ВОЛКОВА АЛЛА ВЯЧЕСЛАВОВНА. ПРОЕКТНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Курск - 2019. 2019

Еще по теме Выявление проблем в развитии жилищной сферы в Российской Федерации:

  1. Исследование современной ситуации по развитию рынка жилья в регионах Российской Федерации
  2. Состояние и тенденции развития малого бизнеса в регионах Российской Федерации
  3. 3 МОДЕЛИРОВАНИЕ ПАРАМЕТРОВ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ КЛАСТЕРОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  4. Жилищное ипотечное кредитование как элемент системы жилищного финансирования
  5. Жилищное ипотечное кредитование - эффективный инструмент управления жилищным рынком
  6. Основные проблемы, направления и перспективы применения экономических методов управления жилищным рынком и жилищным строительством
  7. Российская инновационная система как основа для развития регио­нальной инфраструктуры
  8. Анализ текущего состояния и перспектив развития российского рынка корпоративных облигаций
  9. Глава 2 Применение экономических методов управления жилищным рынком на примере жилищной ипотеки
  10. Особенности построения карьерной стратегии и анализ проблем управления профессионально-должностным продвижением
  11. АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ УПРАВЛЕНИЯ КАРЬЕРОЙ И ПРОФЕССИОНАЛЬНО-ДОЛЖНОСТНОГО ПРОДВИЖЕНИЯ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ КАДРОВ
  12. Печатникова Светлана Михайловна. Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма ипотечного кредитованиия. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 2003, 2003
  13. Роль и значение государственного управления жилищным рынком
  14. Основные направления и перспективы практического применения системы оценочных и сравнительных показателей в управлении жилищным рынком
  15. 3.1 Обоснование системы оценочных и сравнительных показателей готовности региональных рынков к применению жилищной ипотеки
  16. Глава 1 Организация и управление жилищным рынком
  17. Оценка структурированных продуктов на российском рынке
  18. 2.2. Основные особенности кредитования жилищного строительства
  19. Модель оценки ставки восстановления по корпоративным облигациям российских эмитентов